Kwartaalcijfers NVM Hoe heeft de woningmarkt zich gehouden in de roerige eerste maanden van 2026? Zolang de hypotheekrente niet omhoog schiet, lijkt de versoepeling van de verkrampte Nederlandse woningmarkt stapsgewijs door te zetten.
Myrte van der Spek zit met haar zoontje voor hun huis in Utrecht, dat ze in de roerige eerste maanden van dit jaar verkochten.
Als dit maar goed gaat. Myrte van der Spek (34) en haar vriend hadden net het koopcontract getekend voor een huis in Diemen, toen de Amerikaanse president Trump na zijn wereldwijde heffingenoorlog begin dit jaar ook dreigde Groenland in te lijven. De totale som inclusief overbieden en verbouwen: negen ton. „Alleen ons huis in Utrecht moest nog verkocht worden en een vergelijkbaar bedrag opleveren om de nieuwe woning te kunnen betalen”, zegt Van der Spek.
Natuurlijk valt een woningverkoop in het niet bij de gebeurtenissen op het wereldtoneel, maar het stel weet ook: grote economische onrust is wel het laatste wat ze kunnen gebruiken. „Onze makelaar drukte ons op het hart dat het wel goed zou komen, ‘zolang er maar geen oorlog uitbreekt’”, zegt Van der Spek. „En toen gingen er ineens militairen richting Groenland. Dan begin je je toch wel zorgen te maken.”
Na de eerste drie maanden van het jaar 2026 is Groenland nog altijd geen staat van de VS, maar is de wereld wel twee Amerikaanse militaire aanvallen en een energiecrisis verder. Wat doet dat met de Nederlandse woningmarkt?
Een voorlopige conclusie: er is nog altijd weinig reden voor grote onrust. Uit de cijfers over het eerste kwartaal van makelaarsvereniging NVM, die donderdag zijn gepubliceerd, komt het beeld naar voren van een woningmarkt die stapje voor stapje minder krap wordt dan die in eerdere jaren was – al zijn er duidelijk zenuwen.
Van der Spek verhuist uit de Utrechtse buurt Wittevrouwen naar Diemen.
Een eerste belangrijk signaal: er worden nog altijd relatief veel woningen te koop aangeboden. NVM-makelaars, samen goed voor 70 procent van de woningverkopen in Nederland, zetten in de eerste drie maanden van dit jaar bij zo’n 39.000 huizen een verkoopbord voor de deur. Een stijging van bijna 4 procent ten opzichte van het eerste kwartaal van 2025 – al is de aanbodgroei niet meer zo groot als in eerdere kwartalen. Nog een teken dat de woningmarkt zich aan het ontspannen is: woningen staan gemiddeld weer iets langer te koop. Van 30 dagen in het eerste kwartaal van 2025 naar 32 dagen nu.
Veel van dit nieuwe aanbod bestaat nog altijd uit voormalige huurwoningen. Ontmoedigd door een stapeling van hogere belastingen en huurregulering bieden veel particuliere verhuurders hun woningen op de koopmarkt aan zodra de zittende huurder vertrekt. Vooral koopstarters in de Randstad profiteren, zij kunnen uit veel meer woningen kiezen. Makelaars verwachten dat de verkoopgolf deze zomer op zijn einde komt.
Hoewel dit voor woningzoekenden hoopgevende berichten zijn, is er nog altijd sprake van grote krapte op de Nederlandse koopwoningenmarkt. De zogenaamde ‘krapte-indicator’ van de NVM, die laat zien uit hoeveel passende woningen een gemiddelde woningzoekende kan kiezen, stond eind maart op 2,6. Een relatief forse verbetering – maar van een ‘evenwichtige’ markt spreekt de NVM pas bij een indicator tussen 5 en 10.
Dan de verkoopprijzen. Die stijgen al een tijdje niet zo explosief meer als ze voorheen deden. Het afgelopen kwartaal lag de gemiddelde verkoopprijs op 484.658 euro, en dat is ten opzichte van het eerste kwartaal van vorig jaar 2,7 procent hoger. Ter vergelijking: in 2024 was de jaarlijkse stijging nog 9,1 procent. Wat voor dit jaar meespeelt, is dat de golf van goedkopere beleggerswoningen de gemiddelde verkoopprijs drukt. Zonder die ‘eenmalige’ instroom van goedkopere koopwoningen zouden de gemiddelden een stuk hoger liggen.
Ook het seizoen helpt niet mee. De wintermaanden zijn altijd al de minst gewilde periode om een woning te verkopen. Verkoopfoto’s met een grijze lucht doen het op Funda nu eenmaal minder goed dan een bloeiende tuin met een voorjaarszonnetje – en bezichtigingen met winters weer zijn verre van ideaal. Wie niet onder druk staat om zijn huis te verkopen, zal van zijn makelaar het dringende advies krijgen om te wachten tot het voorjaar.
De factor die écht het verschil kan maken tussen rust en paniek, is de hypotheekrente. Dat de seizoensgebonden dip in de verkoopprijzen (min 2,7 procent tegenover het voorgaande kwartaal) relatief zwaar uitvalt, komt deels door de opgelopen hypotheekrente. Stijgt de rente door geopolitieke onrust en inflatiezorgen, dan kunnen potentiële kopers direct minder lenen voor de aankoop van een huis. Dit leidt er weer toe dat de verkoopprijzen van koopwoningen dalen.
Hypotheekadviseur Van Bruggen, die wekelijks de actuele rentestanden van hypotheekverstrekkers vergelijkt, zag de hypotheekrente de afgelopen weken – na het begin van de oorlog in Iran – naar ruim 4 procent stijgen. Dat is natuurlijk niet niks, al is die stijging nog lang niet zo’n scherpe als in 2022 na de Russische inval in Oekraïne.
Buiten wat alarmerende nieuwsberichten vallen de zorgen bij kopers en verkopers nog mee. In een enquête onder NVM-makelaars liet ruim de helft weten bij hun klanten geen ander gedrag te zien door de oorlog in het Midden-Oosten.
Het huis waar Myrte van der Spek met haar vriend en hun zoontje nog woont, staat in de Utrechtse buurt Wittevrouwen, in een groene straat met negentiende-eeuwse bouw. „We hebben het voor zeven ton gekocht. Gigaveel geld, veel meer dan we tijdens onze zoektocht in Amsterdam ooit hadden geboden”, herinnert Van der Spek zich. „Zonder hulp van mijn ouders hadden we dit nooit kunnen betalen.”
Ze hebben er uiteindelijk zo’n drie jaar gewoond. Want hoe fijn het ook wonen is in Utrecht, het stel pendelt nog vaak terug naar Amsterdam. „Ik miste mijn familie en vrienden daar”, zegt Van der Spek. „We besloten uiteindelijk toch maar in de buurt van Amsterdam de Funda-notificaties weer aan te zetten.” Al snel vonden ze zo een eengezinswoning in Diemen. Het totale bedrag van negen ton konden ze financieren op basis van het taxatierapport van hun woning in Utrecht. Van der Spek: „Toen we het drie jaar geleden kochten, maakte ik me al zorgen: hebben we niet veel te veel betaald? Krijgen we dit er ooit nog wel voor terug?” Haar makelaar Sebastiaan Houweling stelde haar gerust: Wittevrouwen hoort tot de meest gewilde buurten van Utrecht, dit huis kopen was een gouden greep geweest.
„Sommige wijken in Utrecht zijn enorm in trek, daar wordt nog altijd echt fors overboden”, zo zegt Houweling, eigenaar van het Utrechtse kantoor Van Doorn Makelaardij. „Wij zien opvallend veel jonge stellen die in de stad proberen een woning te kopen waar ze met een eerste kindje kunnen wonen.”
Niet alleen in Utrecht, ook landelijk is overbieden nog altijd de norm. Twee op de drie woningen gaan weg voor meer dan de vraagprijs (gemiddeld 3,5 procent hoger), al neemt de hoogte van de overbiedingen al vier kwartalen op rij af. Ook hier geldt dat er grote verschillen zijn tussen regio’s en verschillende woningsoorten. Op tussenwoningen wordt het vaakst en het hoogst overboden. In populaire woonwijken in steden wordt meer en hoger overboden dan in kleinere gemeenten. Houweling: „In gemeenten rondom Utrecht, zoals Vianen en Woerden, gaat het allemaal op een wat ander tempo.”
Utrecht was in het eerste kwartaal de stad waar met 77 procent het een-na-hoogste percentage woningen boven de vraagprijs werd verkocht. De woningmarkt in Midden-Nederland is het krapst van alle regio’s, al speelt volgens Houweling ook mee dat makelaars in Utrecht koophuizen bewust ‘laag in de markt’ zetten; met een vraagprijs onder het bedrag dat de woning moet opleveren. Als je je woning ook maar iets te duur aanbiedt, valt het aantal kijkers tegen, zegt hij. „Meer ervaren kijkers die al vaker zijn overboden, weten dat 70.000 tot 80.000 euro overbieden er voor sommige buurten in Utrecht gewoon bij hoort. Zij passen hun filters in Funda daarop aan. Als je dan ook maar iets te hoog gaat zitten, loop je de ervaren groep kijkers mis die je juist wilt aanspreken.”
Voor Myrte van der Spek kwam er uiteindelijk goed nieuws. Eind februari werd het contract voor de verkoop van hun woning in Utrecht ondertekend. Haar makelaar kreeg gelijk: de woning van 100 vierkante meter aan de rand van het Utrechtse stadscentrum ging voor zo’n negen ton naar een nieuwe eigenaar. „Opnieuw een gigantisch bedrag. Ik weet het”, zegt Van der Spek haast schuldbewust. „Ik realiseer me heel goed dat dit niet normaal is.”
Van een negentiende-eeuwse stadsbuurt naar een woonerf uit de jaren tachtig, voor Van der Spek en haar gezin zal het zal straks even wennen zijn. „Het ziet er van de buitenkant wat anders uit, maar we zijn er echt heel blij mee”, glundert Van der Spek. „Het huis is dertig vierkante meter groter en de tuin is echt geweldig. Ik voel aan alles: dit wordt het huis waar we de komende twintig jaar gaan wonen.”
Goed nieuws: het huis in Utrecht is toch voor een goede prijs verkocht.
Economieredacteuren nemen je mee in de discussies die zij op de redactie voeren over actuele ontwikkelingen