Beleid hoort niet gebaseerd te zijn op aannames, incidenten of lobbydruk, maar op feiten. Daarom is het veel te vroeg om de Wet betaalbare huur nu alweer aan te passen, ten koste van de bescherming van huurders.
De Tweede Kamer heeft onlangs tegen het voorstel gestemd om eerst de Wet betaalbare huur te evalueren, alvorens deze alweer aan te passen en over te gaan tot hogere huren voor commerciële verhuurders. De coalitiepartijen, aangevuld met andere rechtse partijen, verwierpen de motie van PRO-Kamerlid Habtamu de Hoop. Hierdoor is de weg vrij voor een fikse aantasting van de huurbescherming, zonder gedegen onderbouwing.
Over de auteur
Zeno Winkels is directeur van de Woonbond, die opkomt voor de belangen van huurders en woningzoekenden. Dit is een ingezonden bijdrage, die niet noodzakelijkerwijs het standpunt van de Volkskrant reflecteert. Lees hier meer over ons beleid aangaande opiniestukken.
Eerdere bijdragen in deze discussie vindt u onder aan dit artikel.
In het coalitieakkoord van D66, VVD en CDA stond al het voornemen om commerciële verhuurders meer ruimte te geven voor hogere huren. En om dit te regelen nog voordat de Wet betaalbare huur fatsoenlijk is geëvalueerd. Minister van Volkshuisvesting Elanor Boekholt-O’Sullivan bevestigde dat deze huurprijsbescherming afgebroken zal worden zonder gedegen evaluatie.
Bij de Woonbond zijn we hiervan geschrokken. Het is namelijk voorbarig en onverstandig, maar bovenal de wereld op zijn kop. Wie serieus beleid wil maken, begint met een probleemanalyse. Niet met een politieke uitkomst die vervolgens van argumenten moet worden voorzien.
De Wet betaalbare huur is ingevoerd om huurders beter te beschermen tegen excessief hoge huren en om de betaalbaarheid in het middensegment te verbeteren. Dat was en is hard nodig. In grote delen van Nederland staan huurders met de rug tegen de muur: zij betalen een steeds groter deel van hun inkomen aan wonen, terwijl betaalbare alternatieven schaars zijn.
Juist in zo’n context moet de overheid zorgvuldig omgaan met voorstellen die huren verder kunnen opdrijven. Aan de hand van objectieve kwaliteitskenmerken een maximale huurprijs vaststellen, dat is toch niet te veel gevraagd?
Toch lijkt het kabinet en een meerderheid van de Tweede Kamer nu vooral gehoor te willen geven aan klachten van commerciële verhuurders over teruglopende rendementen. Maar waar is de onderbouwing? Zonder een gedegen evaluatie van de Wet betaalbare huur is helemaal niet vast te stellen wat het probleem precies is, hoe groot het is en wat de oorzaak is. Gaat het om structureel te lage huuropbrengsten? Om stijgende onderhoudskosten? Om hogere rente? Of om fiscale lasten?
Zonder serieuze probleemanalyse kun je niet concluderen of hogere huren noodzakelijk of effectief zijn. Beleid hoort niet gebaseerd te zijn op aannames, incidenten of lobbydruk, maar op feiten. Bijvoorbeeld dit feit: het aandeel van bedrijfsmatige woningbeleggers – die daadwerkelijk woningen bouwen – nam de afgelopen twee jaar juist toe, blijkt uit de laatste cijfers van het Kadaster.
Daar komt nog iets bij. Wie het debat over rendement serieus wil voeren, moet eerst vaststellen welk rendement we in Nederland eigenlijk beschaafd en maatschappelijk aanvaardbaar vinden als het gaat om verhuur van woonruimte. Wonen is geen gewoon beleggingsproduct; het gaat om een basisbehoefte.
Natuurlijk moeten verhuurders hun kosten kunnen dekken en een redelijk rendement kunnen maken. Maar wat redelijk is, moet expliciet worden gemaakt. Vindt het kabinet-Jetten 5 procent rendement redelijk, of 10 procent? Niemand die het weet. Pas daarna kan beoordeeld worden in hoeverre dat rendement onder de huidige regels daadwerkelijk haalbaar is.
Die beoordeling mag bovendien nooit uitsluitend worden opgehangen aan huurregulering. Wie alleen kijkt naar de maximale huurprijs, kijkt te smal. Behalve de verhuurexploitatie, leveren de gestegen vastgoedprijzen verhuurders ook geen windeieren op. Maar vooral fiscaliteit speelt een grote rol in het verdienmodel van verhuurders. Belastingen, box 3, aftrekmogelijkheden en andere fiscale regels beïnvloeden direct het nettorendement.
Als het kabinet werkelijk wil weten of verhuurders onvoldoende rendement behalen, dan moet het totale plaatje in beeld worden gebracht. Niet alleen de huurinkomsten, maar ook verkoopopbrengsten en de lasten die de overheid zelf oplegt.
Juist daarom is het onbegrijpelijk om nu al de conclusie te trekken dat hogere huren nodig zijn. Daarmee worden huurders opnieuw opgezadeld met hogere woonlasten, terwijl niet eens is aangetoond dat dit de juiste oplossing is voor het vermeende probleem. Dat is onzorgvuldig en oneerlijk. Huurders mogen niet de sluitpost worden van een gebrekkige analyse.
De volgorde zou helder moeten zijn. Eerst een grondige evaluatie van de Wet betaalbare huur. Eerst vaststellen wat er feitelijk gebeurt op de huur- en koopmarkt. Eerst bepalen welk rendement redelijk is en nagaan in hoeverre zo’n rendement nu al mogelijk is. Tot die tijd geldt: geen hogere huurprijzen zonder evaluatie van de Wet betaalbare huur.
Wilt u reageren? Stuur dan een opiniebijdrage (max 700 woorden) naar opinie@volkskrant.nl of een brief (maximaal 200 woorden) naar brieven@volkskrant.nl
Geselecteerd door de redactie
Source: Volkskrant