Mogelijk verdwijnen nog eens duizenden huurwoningen naar de koopmarkt. Grote beleggers eisen namelijk ruim 4 miljard euro op van woningverhuurder Vesteda. De grootste private huisbaas van Nederland moet mogelijk overgaan tot een uitverkoop.
is economieredacteur voor de Volkskrant en schrijft regelmatig over de woningmarkt.
Van mail tot telefoon, de lijnen tussen woningfonds Vesteda en een aantal grote beleggers staan roodgloeiend. Begin maart kondigden de investeerders aan dat zij hun belang in de grootste woningverhuurder van Nederland geheel of gedeeltelijk willen afbouwen. Opgeteld gaat het om een bedrag van 4,1 miljard euro, een enorme klap voor Vesteda. Om het gevraagde bedrag uit te kunnen betalen zal de verhuurder mogelijk een flink deel van zijn ruim 28 duizend woningen moeten verkopen.
Dus overlegt Vesteda druk met de betreffende beleggers, waaronder ABP en het Duitse Allianz. Het bedrijf wil er alles aan doen om ze alsnog aan boord te houden en de opgeëiste bedragen in ieder geval flink te verminderen. Niet alleen het huidige woningbezit – dat uiteenloopt van hoogwaardige appartementen tot rijtjeshuizen, voornamelijk in de Randstad – staat op het spel. Ook de grote plannen van Vesteda voor nieuwbouw liggen in de waagschaal.
De beleggers keren Vesteda niet de rug toe omdat het slecht gaat met het woningfonds. Integendeel, jaar na jaar hebben zij genoten van een stabiel, positief rendement uit de huurbetalingen. Daar komt bij dat de verhuurde woningen veel meer waard zijn geworden, in gelijke tred met Nederlandse koopwoningen. In het afgelopen jaar werd zo zelfs een totaalrendement van 11 procent geboekt.
De beleggers worden wel geraakt door de verhoogde (en onlangs weer verlaagde) overdrachtsbelasting op woningen voor beleggers. Ook zijn zij niet langer vrijgesteld van het betalen van vennootschapsbelasting. De ingevoerde huurbeperking voor middenhuurwoningen (die de huuropbrengst drukken) speelt een minder grote rol, stelt Vesteda. Hun woningen vallen namelijk meestal buiten deze regeling, in de vrije huursector.
De hardste duw voor vertrek ligt echter in de beleggingsvoorwaarden van Vesteda. Daarin staat dat een belegger maar een keer in de zeven jaar met een groot bedrag kan uitstappen.
Bestuursvoorzitter Astrid Schlüter van Vesteda spreekt van een ‘perfect storm’, waarin moeilijke marktomstandigheden, de elkaar snel opvolgende overheidsingrepen in de huurmarkt en een mooi rendement samenvallen met het voorgeschreven moment om (eventueel) uit te stappen. ‘Voor een aantal beleggers is de waarde van hun belegging dermate gestegen dat dit vastgoedbelang in hun portefeuille te groot is geworden.’
Als de woningen worden verkocht, kan het aantal huurwoningen in Nederland verder dalen. Verkoopt een fonds als Vesteda dan is de koper vaak een partij die kiest voor ‘uitponden’. Huurders mogen gewoon blijven zitten. Maar als er een vertrekt, dan wordt die woning verkocht. Dat is leuk voor die individuele koper, die de woning zal betrekken als eigenaar-bewoner. Maar niet voor iemand die een huurwoning zoekt, bijvoorbeeld omdat kopen te duur is.
Kleine particuliere beleggers verkochten al tienduizenden huurwoningen, omdat zij minder verdienen door huurbeperking en belastingverhoging. Nu dringt zich de vraag op of er ook een andere categorie verhuurders te-koop-borden uit de kast gaat halen. De beleggers in Vesteda zijn, zoals gezegd, bijvoorbeeld pensioenfondsen en verzekeraars. Naast de (sociale) woningcorporaties staan zij bekend als de stabielste deelnemers aan de huurmarkt.
Vesteda heeft nog vier weken de tijd om de beleggers tot inkeer te brengen. Lukt dat niet, dan heeft het in principe drie jaar om op de proppen te komen met de gevraagde miljarden. Dat kan dus door verkoop van woningen. Of door wat extra te lenen. Of door het vinden van nieuwe investeerders.
Bij dat laatste zal het Nederlandse investeringsklimaat niet meehelpen, zegt Schlüter. ‘Zeker aan buitenlandse beleggers is de politieke instabiliteit van Nederland in de laatste jaren en de stapeling van huurmaatregelen moeilijk uit te leggen. Als Nederland 1 miljoen woningen wil bouwen, dan hebben we daarvoor minimaal 400 miljard euro nodig. Willen we dat vermogen aantrekken, dan hebben we echt een veel beter investeringsklimaat nodig.’
Eenvoudig zal het voor Vesteda niet worden, denkt hoogleraar vastgoedfinanciering Nils Kok aan de Universiteit Maastricht. De roep om versoepeling van de investeringsvoorwaarden noemt hij begrijpelijk. ‘Misschien dat het kabinet de vennootschapsbelasting voor dit type beleggers nog eens kan heroverwegen, maar de schuld ligt hier toch vooral bij Vesteda. Het grootste probleem is dat investeerders daar maar eens in de zeven jaar kunnen uitstappen. Uit angst dat andere beleggers op datzelfde moment hun maximumbedrag opvragen, doen ze dat zelf ook maar. En dus heeft Vesteda nu een probleem. Bij andere vastgoedfondsen is dat vaak beter georganiseerd.’
Geselecteerd door de redactie
Source: Volkskrant