Alleen maar bouwen is niet genoeg om de woningcrisis op te lossen, zegt onderzoeker Eva Vermeulen. Door te sleutelen aan ons eigendomsbegrip kan woonruimte eerlijker worden verdeeld. ‘Het is tijd voor een sociale interpretatie van het recht op eigendom.’
is economieredacteur voor de Volkskrant en schrijft over de woningmarkt.
Kijk, zegt Eva Vermeulen terwijl ze haar telefoon omhooghoudt voor een Amsterdams café. De jurist laat een screenshot zien van een artikel in De Telegraaf, dat haar net is gemaild. De krant meldde dinsdag dat ‘de gehate villataks’ volgens het gerechtshof ‘niet in strijd is met het eigendomsrecht’.
Zo zie je, wil ze maar zeggen: het eigendomsrecht is helemaal niet onaantastbaar, zoals veel mensen denken. De overheid mag bijvoorbeeld wat afsnoepen van het kapitaal dat een woning vertegenwoordigt, zoals met die ‘villataks’, een extra belasting voor huizen met een waarde boven ruim 1 miljoen euro.
Vermeulen (32) mag zich sinds vorige maand doctor in de rechtsgeleerdheid noemen, een academische graad die haar is toegekend aan de Universiteit van Amsterdam. Ze deed onderzoek naar ‘een sociale interpretatie van het recht op eigendom’. Vervolgens toetste zij haar theorie aan de crisis op de Nederlandse woningmarkt.
Het huidige begrip van particulier eigendom van een woonhuis verdraagt zich niet altijd met eerlijke huisvesting voor iedereen, is Vermeulens oordeel. In Nederland wringt dat zeker, vindt zij, en dus zijn ingrepen in dat eigendom, het eigenwoningbezit, gerechtvaardigd.
Vermeulens rechtsfilosofische verhandeling leidde tot een barrage van kritische reacties op vooral X, van ‘de hand in andermans zak steken’ en ‘communisme 2.0’ tot ‘morrelen aan de basis van de rechtsstaat’. Maar, betoogt zij, die reacties berusten op een misverstand.
‘Ik zeg helemaal niet dat er huizen moeten worden afgepakt. Sterker nog, ik vind het recht op huisvesting juist bijzonder belangrijk. Individueel eigendom weegt zwaar, maar mag in sommige gevallen worden beperkt om meer democratische gelijkheid te creëren in kansen op de woningmarkt. Huisvesting is de basis, eigendom is daarvoor het middel. Daarom moeten we het geheel aan regels herzien.’
De wet bepaalt overigens ook dat er grenzen zijn aan overheidsingrijpen, benadrukt Vermeulen. ‘Iedere inbreuk moet worden getoetst op maatschappelijk belang en proportionaliteit. Ook dat is een belangrijk goed, voor de zekerheid van burgers en economische stabiliteit van de samenleving.’
U sluit aan bij de Indiase filosoof Amartya Sen, winnaar van de Nobelprijs voor de Economie. Hij noemt hongersnood een verdelingsvraagstuk. Is ook het Nederlandse woonprobleem een verdelingsvraagstuk?
‘Ja, heel duidelijk. Na de Tweede Wereldoorlog heeft Nederland veel energie gestoken in volkshuisvesting. Corporaties bouwden honderdduizenden woningen. Maar eind jaren tachtig is besloten dat het wel genoeg was. We gingen vooral het eigenwoningbezit stimuleren, onder meer door de hypotheekrenteaftrek nadrukkelijker te presenteren als koopprikkel. Met een eigen huis zou de burger zelf zorgen voor vermogensopbouw en financiële zekerheid. De markt zou wel zorgen voor voldoende woningaanbod.
‘Huisvesting is verworden tot een private investering in plaats van een publieke verantwoordelijkheid. De rem op de uitbreiding van dat persoonlijk eigendom is eraf. Misschien wil ik dan nog wel een vakantiewoning. En een huis om te verhuren. En nog een. Dat mag allemaal binnen ons huidige systeem. Maar daar gaat het dus allemaal mis.’
Wat stelt u voor?
‘Hoe meer ongelijkheid, hoe urgenter het is om te kijken naar de rol van eigendom daarin. Mensen denken vaak dat hun eigendom absoluut is, of het nou gaat om een appel, een auto of een huis. ‘Ik ben de baas en ik mag met dit goed alles doen wat ik wil.’ Los van enig ander maatschappelijk belang.
‘Maar eigendom is geen natuurrecht. Het is geen onomstotelijk gegeven dat nu eenmaal bestaat, zoals wind of regen. Zoals het hele recht is eigendom een constructie, iets wat we samen hebben bedacht. En die kun je op verschillende manieren vormgeven.
‘Onze wetgeving bevat al een heel systeem van radertjes die eigendom beperken. Je mag bijvoorbeeld niet zomaar een dakkapel plaatsen op je koopwoning. De overdrachtsbelasting en de onroerendezaakbelasting zijn aanslagen op de huiseigendom. Je mag niet vrij beschikken over al het kapitaal dat jij bezit in je eigen huis.
‘We aanvaarden dus al tal van ingrepen, maar dat is vaak hapsnap. De wetgever zou daarin veel systematischer te werk kunnen gaan. Het is tijd voor een sociale interpretatie van het recht op eigendom. We moeten naar een nieuw eigendomsbegrip, waarin we nadrukkelijk benoemen dat eigendomsrechten kunnen worden beperkt op basis van overwegingen van rechtvaardigheid en een rechtvaardige verdeling van kansen. Dat kan gaan over de betaalbaarheid van medicijnen, de prijs van treinkaartjes, maar dus ook over een eerlijke verdeling van kansen op de woningmarkt.’
We leven in een land met 4,75 miljoen koopwoningen. Wat is er mis met een eigen huis?
‘Niks. Een eigen huis kan veel goeds opleveren, zoals zelfstandigheid, veiligheid en vrijheid. Maar er is ook een keerzijde. In Nederland groeit het aantal miljonairs op basis van woningwaarde. Daar ontstaat een concentratie van rijkdom. Maar het aantal mensen dat zich geen woning kan veroorloven, neemt eveneens toe. Voor veel mensen is het onbetaalbaar geworden om nog een prettige woonplek te vinden.’
‘Veel vrienden van mij staan voor de keuze of ze een woning gaan kopen. Blijf ik huren of ga ik proberen in te stappen in de koopwoningmarkt? Maar het is de vraag of het ze überhaupt zal lukken om te kopen.
‘‘Bouwen, bouwen, bouwen’ wordt dan wel geopperd als oplossing. Natuurlijk is bouwen belangrijk. Maar uitbreiding van de woningvoorraad duurt vele jaren. En dan nog is het probleem waarschijnlijk niet opgelost. Bij een schaarse woningvoorraad geldt: als de een veel heeft, heeft een ander waarschijnlijk te weinig. Daar zit het probleem.
‘We moeten de bestaande woningvoorraad dus anders gaan verdelen. Geef je prioriteit aan de rechten van eigenaren en een private markt, waarin de prijzen blijven oplopen onder spanning van vraag en aanbod? Of is huisvesting eerder een publiek goed en weeg je ook de huisvestingsbehoeften van anderen mee?’
De Grondwet bepaalt ook dat de overheid moet bevorderen dat er voldoende woongelegenheid is. Voldoet de overheid aan die taak?
‘Een absoluut recht op huisvesting bestaat niet in de Grondwet, ook niet in het Europese recht. De overheid heeft alleen een inspanningsverplichting. Ze moet haar best doen om ervoor te zorgen dat iedereen een woning heeft.
‘Wat mij betreft voldoet de overheid al heel lang niet aan die verplichting. Het ministerie van Volkshuisvesting werd opgeheven in 2010. Woningcorporaties werden beknot. Men liet voor beleggers een uitzonderlijk profijtelijke markt ontstaan in de vrije huursector. Dat zal zijn gebeurd uit een groot vertrouwen in marktwerking, maar het effect is rampzalig.
‘Wat mij betreft is een woning een moreel grondrecht, althans de kans op een goede woning. De overheid is niet verplicht om te faciliteren dat woonhuizen kunnen worden gebruikt als beleggingsinstrument. De overheid zou moeten zorgen voor gelijke kansen op een woning voor iedereen.
‘De Huisvestingswet biedt die mogelijkheid al aan lagere overheden. Gemeenten mogen bijvoorbeeld sociale huurwoningen met voorrang toewijzen aan kwetsbare mensen. Maar je zou veel meer kunnen doen. De overheid zou natuurlijk niet zelf woningen moeten gaan toewijzen. Maar ze moet wel zorgen voor een eerlijk systeem, zodat iedereen een reële kans heeft om een huis te vinden.
‘We zien nu al een correctie in overheidsbeleid, ten behoeve van een eerlijker woningmarkt. Tijdelijke verhuur is grotendeels verboden. De jubelton, de belastingvrije schenking voor het kopen van een huis, is afgeschaft. Gemeenten hebben een zelfbewoningsplicht ingevoerd bij nieuwbouw, om beleggers te weren. Dat zijn allemaal ingrepen in de eigendom. Mijn denkbeelden zijn dus niet zo radicaal.’
Er wordt gewerkt aan een nieuw kabinet. Wat kunnen uw ideeën over sociale eigendom betekenen voor de woningmarkt?
‘Je zou bijvoorbeeld kunnen denken aan een belasting op de overwaarde van koopwoningen. Bij eigendom hoort het recht om te profiteren van die hogere waarde, zou je zeggen. Soms heeft de eigenaar daar wat voor gedaan, zoals het plaatsen van een dakkapel of verduurzaming van de woning. Het recht op die toegevoegde waarde moet je gewoon beschermen.
‘Maar vaak is een flink deel van de overwaarde ontstaan door het woningtekort, door de spanning tussen aanbod en vraag naar een schaars goed. Het zou rechtvaardig zijn om dat deel van de overwaarde te belasten. Dat doet niets af aan jouw recht op een goede woning of op gebruik van je eigendom. Het draagt wel bij aan rechtvaardiger verdeling van kansen op de woningmarkt, bijvoorbeeld door de belastingopbrengsten in te zetten voor woningbouw.’
We moeten ook wat doen aan excessief veel woonruimte per persoon, schrijft u.
‘We weten dat Nederlanders gemiddeld relatief groot wonen, vergeleken met inwoners van andere Europese landen. Er is weleens berekend dat als we de hoeveelheid woonruimte zouden delen door het aantal personen, er meer dan genoeg woonruimte is. Dus ook hier zie je een verdelingsvraagstuk. Vanuit het theoretisch kader dat ik schets, ligt het inderdaad voor de hand daar iets aan te doen.
‘De behoefte aan woonruimte verschilt natuurlijk erg per huishouden en per behoefte. Een gezin heeft meer ruimte nodig dan een alleenwonende. Dat geldt ook voor iemand in een rolstoel. Er bestaan wel rekenmethoden, zoals het aantal mensen in een huishouden plus één kamer. Zo zou je een definitie kunnen formuleren van excessief groot wonen.
‘Zit je boven een aantal vierkante meters, dan zou de overheid kunnen bijsturen. Natuurlijk kan de overheid niet zomaar mensen bij jou in huis plaatsen. De overheid kan wel het woningdelen bevorderen. Of het splitsen van grote huizen vergemakkelijken. Of hulp bieden aan wie wil verhuizen naar een kleinere, passender woning.
‘Ook een extra belasting op grote huizen zou kunnen leiden tot herverdeling. Het is eigenlijk raar dat die zogenoemde villataks wordt berekend op woningwaarde, op de duurste huizen dus. Het belasten van een overschot aan woonruimte is misschien belangrijker. Dan kunnen mensen accepteren dat ze meer gaan betalen. Of ze denken: ach, de kinderen zijn toch het huis al uit, laten we nu maar kleiner gaan wonen.
‘Je kunt ook het collectief wonen aanmoedigen. Een groter woongebouw wordt dan eigendom van een groep mensen. Binnen die mogelijkheid bestaan ook varianten met een grens op de hoogte van de huur of op de opbrengst bij verkoop van een van de inpandige woningen. Maar dat laatste is best lastig binnen ons huidige systeem op basis van marktwaarden. Krijgt de koper met die lagere prijs dan eigenlijk een schenking? Dat moet je nog uitzoeken, maar het is wel een methode om grote woonruimte efficiënter te benutten.’
Raakt dit ook aan de 3,5 miljoen huurwoningen? Moet een weduwe die alleen achterblijft in een grote corporatiewoning ook verhuizen?
‘Het huurrecht is heel stevig in Nederland. Dat geeft mensen veel zekerheid over hun verblijf in hun huurwoning. Daar zou ik niet aan willen tornen. Maar ook wat dat betreft ben ik voorstander van het bouwen van meer kleine woningen, zoals goede seniorenwoningen. Dat kan mensen ertoe aanzetten om te verhuizen.
‘Mijn onderzoek is ook toe te passen op de eigendom van huurwoningen. In de vrije huursector is het recht op inkomen uit eigendom vorig jaar ingeperkt. Huisbazen mogen niet meer dan een bepaald bedrag vragen voor hun woning in de vrije sector, als die niet genoeg punten halen op bijvoorbeeld vierkante meters. Het principe is goed. De huurprijzen waren enorm uit de hand gelopen en de huurders zijn ermee geholpen.
‘Tegelijkertijd zie je dat veel van die particuliere verhuurders hun woningen nu verkopen. Die woningen verdwijnen naar de koopmarkt. Dat is jammer voor mensen die een huurhuis zoeken. Maar dat wil nog niet zeggen dat die huurbeperking een verkeerde keuze was. Het doel was immers om buitensporige huurprijzen terug te dringen en de spelregels eerlijker te maken, voor de lange termijn. En vervolgens kijk je welke andere aanbieders wel willen voorzien in het huuraanbod, zoals corporaties.’
Past hier ook opheffing bij van het kraakverbod?
‘Passief woningbezit bestaat in verschillende gradaties. Je kunt gewoon een veel te groot huis hebben, of een tweede huis. Of je hebt een woning die je gewoon leeg laat staan. Dat is het allerergste, in een land waar de woningnood zo hoog is.
‘De Tweede Kamer heeft gelukkig net ingestemd met een wetswijziging die gemeenten de mogelijkheid geeft om een leegstandsheffing in te voeren. Maar wat als de eigenaar die heffing gewoon betaalt en een huis langer dan twaalf maanden leegstaat? Daarvoor zou je de leegstandsheffing kunnen laten oplopen, of de strafbaarstelling van kraken kunnen afschaffen. Beide hebben een afschrikwekkende werking.’
Moet men uw sociale leer ook loslaten op bijvoorbeeld beperkingen op woningbouw om de natuur te beschermen tegen de uitstoot van stikstof?
‘Dat is een moeilijke vraag. Het gaat dan om botsende sociale waarden die in mijn leer allebei bescherming verdienen. Dan moet je afwegen: welke weegt zwaarder? Zo’n afweging kun je niet in algemene zin vastleggen; het hangt altijd af van de context. In sommige gevallen kun je dan misschien zeggen: minder ruimte naar flora en fauna. In een oorlogssituatie kijk je ook anders aan tegen het recht op recreatie.’
Luister hieronder naar onze nieuwspodcast de Volkskrant Elke Dag. Kijk voor al onze podcasts op volkskrant.nl/podcasts.
Geselecteerd door de redactie
Source: Volkskrant