Ledencongres Vastgoed Belang Het is zoeken naar lichtpuntjes op het jaarcongres van particuliere verhuurders. Door ‘box 3’ en strengere huurwetgeving zijn al veel huurwoningen verkocht.
Op het congres Vastgoed Belang ontvangt demissionair minister Mona Keijzer een infrographic die laat zien dat woningzoekenden het snelst een woning krijgen in de particuliere sector.
‘Mij is vooraf gevraagd om wat positief nieuws over box 3 te brengen, dus ik heb dat hier even voor jullie onder elkaar gezet”, zegt fiscalist Cor Overduin droogjes vanaf het podium. Achter hem is een blanco slide te zien met een nauwelijks te onderscheiden gele stip: een symbolisch lichtpuntje. Voor het eerst die middag barst het publiek op de jaarlijkse ledendag van Vastgoed Belang in lachen uit. Het is dan al ruim na 14.00 uur.
Op wat galgenhumor na valt er in het AFAS Theater in Leusden bar weinig te lachen. Na jaren waarin het met lage rente en fiscale aanmoediging een feest was om te investeren in de woningmarkt, is verhuren voor veel particuliere woningbeleggers al een tijdje geen vetpot meer. Ze gaan gebukt onder de stapeling aan wetten en belastingen die, zo zeggen zij, hun rendementen zwaar onder druk zetten.
Aan de ene kant begrenst de Wet betaalbare huur de huuropbrengsten van met name kleinere huurwoningen in steden. Ook kwam er een verbod op tijdelijke huurcontracten en steeg de overdrachtsbelasting de afgelopen jaren fors.
Tegelijk nemen de lasten toe, met name fiscaal. Beleggers worden voor de vermogensbelasting volgend jaar zwaarder aangeslagen voor wat zij in ‘box 3’ bezitten – terwijl veel kosten niet aftrekbaar zijn. Sommige verhuurders vrezen straks meer belasting te betalen dan ze aan maandhuur binnenkrijgen.
Er wordt in Leusden dus naar aanknopingspunten gezocht – al lijken oplossingen ver weg en de politiek doof voor de zorgen. „Gebruik je politieke contacten, benader ook lokale politici om hen van dit probleem te overtuigen”, wordt de zaal op het hart gedrukt. De veelzeggende slotzin van het ochtendprogramma: „Houd moed, houd vol.”
Veel van de aanwezigen doen de verhuur ‘erbij’. Ze verhuren één of enkele studio’s of kamers als pensioenbelegging naast hun onderneming. Anderen vallen onder het soort belegger dat panden opknapt en opsplitst in meerdere huurwoningen. Hier lopen ze niet in flitsende maatpakken en veterloze gespschoenen zoals op de Provada, de grootste vastgoedbeurs van Nederland. Het zijn truien-over-overhemden en witgrijze kapsels die het beeld bepalen.
Voor de verhuurders voelen de overheidsmaatregelen als groot onrecht. Zijn zij het immers niet die voor meer dan een miljoen huurhuizen zorgen, die nu zo hard nodig zijn? En voeren zij niet die breedgedragen politieke wens uit om bestaand vastgoed tot woningen te transformeren, op te toppen [een verdieping op een bestaand pand bouwen] of te splitsen?
„Vrijwel iedereen hier doet alles netjes volgens het boekje en heeft het beste voor met de huurders”, vat vastgoedinvesteerder Bart ten Oever uit Amersfoort dit gevoel samen. „Toch worden wij als groep door sommige politici nog altijd behandeld en weggezet als huisjesmelkers.”
Is het eigenlijk nog wel een beetje leuk om ‘in pandjes’ te doen?
Ongeacht wie je het tijdens de lunch vraagt, er komt een antwoord volgens hetzelfde metrum: „Ja hoor, maar…”, gevolgd door een lading gemopper over regeltjes, vergunningen of belastingen. „Bouwen is mijn grote hobby geweest. Ik heb het altijd naast mijn vaste werk gedaan”, zegt Joop van Eekeren met zichtbaar enthousiasme. De gepensioneerde tandarts uit Nijmegen heeft inmiddels ‘enkele honderden’ huurders. Maar waar een vulling zetten altijd hetzelfde is gebleven, is een vergunningsaanvraag een stuk complexer geworden. „Ik ben drieënhalf jaar bezig geweest met één enkele optopping en ben daarbij alleen maar dwarsgezeten door ambtenaren. Om gek van te worden. Ik stop ermee.”
Hij is niet de enige. Het aantal nieuwe woningen uit transformatie [o.a. ombouwen winkels, scholen en kantoren] loopt sinds 2021 al jaarlijks terug, bleek onlangs uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Veel beleggers stemmen sinds begin 2023 met de voeten en verkopen hun huurwoningen zodra die vrijkomen. In het tweede kwartaal van dit jaar verkochten investeerders volgens cijfers van het Kadaster 16.400 woningen – bijna 42 procent meer dan in hetzelfde kwartaal een jaar geleden, met als gevolg dat het netto aantal huurwoningen in handen van beleggers voor het eerst sinds 2010 kromp.
Vermoedelijk verplaatst veel van dit kapitaal zich naar het buitenland; donderdag berichtte het FD dat Nederlandse vastgoedbeleggers massaal in Spaans vastgoed beleggen.
Dagvoorzitter Rick Nieman heeft duidelijk de opdracht de moed er een beetje in te houden. „Positief graag!”, krijgen meerdere sprekers te horen voor ze het woord krijgen. „Kunnen we niet kijken wat er nog wél kan, een beetje volgens de slogan van D66?”
Maar wát kan er dan nog?
Verschillende sprekers, onder wie Vastgoed Belang-voorzitter Niek Verra, vestigen hun hoop op demissionair minister Mona Keijzer (Volkshuisvesting, BBB), die het middagprogramma opent. Keijzer staat bekend als tegenstander van veel strenge huurregels. „Dubbel-demissionair” – zoals zij het zelf formuleert – of niet, kan zij niets doen om de verhuurders wat lucht te geven? Haar voorganger, de onder verhuurders verguisde Hugo de Jonge, kreeg zijn Wet betaalbare huur toch ook als demissionair minister door de Kamer?
Keijzer begrijpt de zorgen uit de zaal, maar is ook realistisch: „Je moet wel een Kamermeerderheid achter je krijgen. Zo werkt het in de democratie.” Ze spreekt uit ervaring; haar poging om de Wet betaalbare huur af te zwakken werd begin dit jaar door een brede Kamermeerderheid geblokkeerd. Wel zegt Keijzer op het podium meermaals dat ze het splitsen van woningen vergunningsvrij wil maken – een vurige wens van veel aanwezigen.
Wat haar wel lukte, was een wijziging van het puntenstelsel, waarin de WOZ-waarde en het energielabel zwaarder meetellen voor de hoogte van de huurprijs. Het zijn zeldzame lichtpuntjes voor de aanwezigen.
Ook leeft de hoop dat strenge lokale huurregels deels worden teruggedraaid. In steden als Amsterdam, Rotterdam en Utrecht is het maximaal aantal toegestane huurders per woning weer wat verruimd – wat vooral de verhuur van studentenwoningen interessanter maakt. Kan dat ook niet landelijk, klinkt het hoopvol richting Keijzer.
Bij een enkeling is er zelfs ruimte voor relativering. „Wetten worden dan weer strenger gemaakt, om vanzelf weer losser te worden”, besluit de Amersfoortse verhuurder Ten Oever. „Als ondernemer moet je altijd positief blijven.”
NIEUW: Geef dit artikel cadeauAls NRC-abonnee kun je elke maand 10 artikelen cadeau geven aan iemand zonder NRC-abonnement. De ontvanger kan het artikel direct lezen, zonder betaalmuur.
Economieredacteuren nemen je mee in de discussies die zij op de redactie voeren over actuele ontwikkelingen
Source: NRC