Economie en recht De eigenaar van een appartement verhuurde het aan vier studenten; in feite ook een soort gezin, vond hij. Daar dachten de vereniging van eigenaren, rechtbank en hof anders over.
Een Amsterdamse flat heeft zes verdiepingen met in totaal 24 woningen. De meeste daarvan beslaan 100 vierkante meter en tellen drie slaapkamers. De eigenaar van een van deze appartementen zette er een extra slaapkamer in en verhuurde de woning vanaf 2017 aan verschillende groepen huurders, waaronder een groep van vier studenten. Dat zinde de andere eigenaren niet: een meerderheid van de vergadering van de vereniging van eigenaren (vve) legde de eigenaar eind 2021 een boete op van 1.000 euro, omdat de vier huurders geen ‘gezin’ vormden. In de splitsingsstukken, de juridische documenten waarmee de vereniging van eigenaren is opgericht en waarin de rechten en plichten van de appartementseigenaren staan beschreven, staat namelijk dat de woningen bestemd zijn voor een ‘gezin’.
Daarop stapte de eigenaar-verhuurder naar de rechtbank. Hij stelde dat de studenten voldeden aan het begrip ‘gezin’. De rechter zou in een zogeheten ‘verklaring voor recht’ bindend moeten vaststellen dat hij daarom ook mag verhuren aan een woongroep van studenten. Ook al verhuurde hij het appartement inmiddels weer aan een gezin. De eigenaar bestreed ook dat de vve een boete mocht opleggen.
De rechtbank besliste dat de appartementen bestemd zijn voor ‘gerechtigden die samen een gezin vormen’. De verklaring voor recht weigerde de rechtbank. Wel was volgens de rechtbank het boetebesluit nietig, omdat daarvoor een duidelijker grondslag nodig zou zijn. De eigenaar ging in hoger beroep, evenals de vve, die alsnog de boete wilde kunnen opleggen.
Het Amsterdamse gerechtshof wees net als de rechtbank de gevraagde verklaring voor recht af. De splitsingsstukken zelf zijn duidelijk genoeg: op drie plaatsen gaat het daarin over woningen en gebruik ervan ‘voor één gezin’. Maar het hof wijst erop dat alleen al uit de snelle wisseling van de groepssamenstelling blijkt dat het niet gaat om een ‘duurzame – op een gezamenlijke toekomst gerichte – samenleving’. Ook als het een bevriende groep studenten zou zijn, is er nog geen sprake van duurzame affectieve banden van een woongroep, die onder ‘gezin’ zou kunnen vallen. Bovendien is ‘woongroep’ geen juridisch afgebakend begrip.Volgens het hof is in de splitsingsstukken duidelijk genoeg geregeld dat de vve een boete kan opleggen, maar net als de rechtbank vindt het een dwangsom overbodig, omdat de eigenaar steeds heeft gezegd dat hij zich aan de rechterlijke uitspraak zal houden.
Er zijn 135.000 verenigingen van eigenaren die gemiddeld ieder zo’n tien woningen beheren. Het aantal rechtszaken tussen vve’s en eigenaren neemt toe, door de grotere financiële belangen vanwege investeringen voor verduurzaming, hogere eisen aan kwaliteit van de woningen en de zoektocht naar rendement door eigenaren. Door Airbnb en ‘verkamering’ brengt een appartement al snel veel meer geld op, maar opdelen van woningen kan ook voorzien in de urgente behoefte aan woningen.
Het advocatenkantoor van Peter Wieringa (Zaan advocaten) doet „met enige regelmaat” vve-zaken. „Je hebt als vve en individuele eigenaren gezamenlijke belangen, maar ook vaak verschil van inzicht. De wettelijke regeling voor appartementsrechten is behoorlijk dichtgetimmerd, maar vve’s mogen zelf afwijkende of aanvullende reglementen opstellen. Die kunnen dus per vve verschillen. In dit geval nam de rechter onze argumentatie over de uitleg van de splitsingsstukken over: mensen die denken over het kopen van een appartement moeten op basis van de splitsingsstukken weten waar ze aan toe zijn.” Hij doelt erop dat het gerechtshof zegt: „Derden die de (…) splitsingsstukken raadplegen” zien telkens „één gezin” staan.
Claudia Siewers is in 2022 gepromoveerd op het appartementsrecht en is nu wetenschappelijk adviseur bij De Advocaten van Van Riet. „Het appartementsrecht bestaat pas sinds 1952. De laatste 25 jaar is er veel rechtspraak over.”
Dit arrest bevestigt volgens haar de jurisprudentie: wat in de splitsingsstukken staat, geeft de doorslag, maar het is vrijwel onomstreden dat je je appartement mag verhuren. „Er is één uitspraak, van de rechtbank in Groningen, die een absoluut verhuurverbod in een splitsingsdocument in stand laat. Die uitspraak zie ik als een zwarte zwaan.”
In vve-zaken „spelen veel emoties”, zegt Siewers. „Mensen kunnen moeilijk een ‘nee’ accepteren, en dan moet je toch nog weer samen door één voordeur. Daarom moet je dit soort conflicten klein houden.” Ze ziet veel in voorRecht: drie van de elf rechtbanken kennen een laagdrempelige manier om vve-conflicten en kwesties over bouwen en verbouwen op een laagdrempelige manier te beslechten. Met behulp van AI kunnen mensen inzicht krijgen in hun juridische positie, hun conflict samen oplossen en helpt de rechter ‘als het nodig is’.
Siewers: „Hier wordt AI heel goed ingezet. Ik heb de zaak waar we het nu over hebben bij voorRecht ingevoerd en kreeg dezelfde uitslag als het gerechtshof geeft.”
Wordt op deze manier niet haar eigen werkgelegenheid ondergraven? „Daar ben ik helemaal niet bang voor. Er blijven voor advocaten genoeg grote issues over. En vve-confliten en andere burenruzies zijn niet zomaar leuke zaken. Die geven je ook als adviseur vaak pijn in het hart.”
Uitspraak: Gerechtshof Amsterdam, 21 oktober 2025; ECLI:NL:GHAMS:2025:2788
NIEUW: Geef dit artikel cadeauAls NRC-abonnee kun je elke maand 10 artikelen cadeau geven aan iemand zonder NRC-abonnement. De ontvanger kan het artikel direct lezen, zonder betaalmuur.
Een overzicht van de verhalen die de economieredactie vandaag heeft gemaakt
Source: NRC