Nieuwbouwwoningen worden steeds kleiner. Of het nu om een flatje gaat of een villa, huurders en kopers in heel Nederland moeten genoegen nemen met steeds minder vierkante meters woonoppervlakte, blijkt uit nieuwe cijfers van het Kadaster en onderzoek van de Volkskrant.
Je zou het fenomeen ‘nieuwbouwkrimp’ kunnen noemen: het steeds kleiner worden van de Nederlandse nieuwbouwwoning. Je zou kunnen denken dat het logisch is dat het verschijnsel zich voordoet op de heetste plekken van de woningmarkt, waar de huizenprijzen hoog zijn en de bouwgrond schaars. Maar de krimp van het aantal vierkante meters woonoppervlakte doet zich niet alleen voor in de Randstad of in brainportregio Eindhoven.
In alle provincies blijken nieuwbouwhuizen kleiner te zijn dan tien jaar geleden, ook in Drenthe en Friesland, blijkt uit onderzoek van het Kadaster in opdracht van de Volkskrant. Kleinere nieuwbouwwoningen zijn dus niet langer alleen een grootstedelijk fenomeen.
Woningen van meer dan 100 vierkante meter, vroeger een heel gemiddelde grootte, worden steeds minder vaak gebouwd. De nieuwe standaardmaat voor een Nederlandse nieuwbouwwoning is 60 tot 90 vierkante meter, blijkt uit de cijfers. En nóg kleinere huizen zijn in opkomst. In 2015 was ruim een kwart van de nieuwbouwwoningen tussen de 30 en 90 vierkante meter. Inmiddels is dat opgelopen tot ruim de helft.
Wie huurt van de woningbouwvereniging schiet er het meest bij in qua ruimte. Corporaties bouwen relatief meer appartementen dan rijtjeshuizen dan in 2015, en de gebouwde woningen zijn ook nog eens kleiner dan voorheen.
Tussen 2015 en 2019 nam de oppervlakte van Nederlandse nieuwbouwwoningen nog jaar op jaar licht toe. Maar daarna nam de ruimte in nieuwbouwhuizen snel af. Tien jaar geleden was de gemiddelde nieuwe woning 114 vierkante meter, nu minder dan 100.
Die ‘krimp’ is deels te verklaren doordat er relatief meer appartementen worden gebouwd. Die zijn nu eenmaal meestal kleiner dan een tussenwoning of een vrijstaand huis. Maar alle nieuwbouwhuizen worden kleiner, blijkt uit de Kadastercijfers. Dat geldt voor alle woningtypen, van villa tot flat. Ook bij de traditioneel grote huizen, vrijstaand en twee-onder-een-kapwoning, neemt het oppervlak snel af. Wat betreft de rijtjeshuizen is een nieuwe hoekwoning in 2025 gemiddeld kleiner dan een vers opgeleverde tussenwoning uit 2015.
Dick van Gameren, architect en hoogleraar woningbouw aan de TU Delft, noemt de krimptrend ‘problematisch’. Hij maakt zich niet in de eerste plaats zorgen over de oppervlakte, maar vooral over de kwaliteit van vooral de kleinere appartementen. ‘Voor het eerst wordt nu op grote schaal zichtbaar dat de kwaliteit daarvan betrekkelijk gering is. Ik kom nieuwe appartementen tegen die smal en diep zijn. Ze hebben geen balkon en maar aan een kant daglicht. Dat maakt deze trend problematisch’, aldus Van Gameren.
‘Maak maar eens een goede slaapkamer zonder raam. Dus dan staat dat bed bijvoorbeeld achter een gordijn verstopt. Dat is wel armoe, vind ik. Bovendien is zo’n woning in een warme zomer niet goed te luchten. Je kunt de ramen niet even tegenover elkaar openzetten.’
Gemeenten onderkennen die problemen ook, zegt Van Gameren. ‘Je zou hogere eisen kunnen stellen, bijvoorbeeld dat een appartement aan twee kanten ramen moet hebben. Of dat appartementen later makkelijk samen te voegen zijn tot grotere woningen. Maar de druk om vooral véél te bouwen is zo groot dat kwaliteit op de tweede plaats komt.’
De nieuwbouwwoningen voor sociale huur krimpen sneller in oppervlakte dan koopwoningen, blijkt uit de cijfers. Corporatiewoningen zijn nu 20 procent kleiner dan tien jaar geleden. Nieuwgebouwde koopwoningen werden in dezelfde periode ongeveer 10 procent kleiner.
Een nieuwe corporatiewoning was in 2015 gemiddeld 84 vierkante meter groot, blijkt uit de cijfers van het Kadaster. Tien jaar later is dat 67 vierkante meter. De woningstichtingen bouwen steeds meer appartementen (bijna 9.000 in 2023, ruim 4.000 in 2018), blijkt uit cijfers van corporatievereniging Aedes. Tegelijkertijd bouwden ze minder zogeheten ‘grondgebonden’ eengezinswoningen zoals rijtjeshuizen (bijna 5.000 in 2018, ruim 4.000 in 2023).
Dat is echter niet de enige oorzaak van de krimp, blijkt uit de Kadaster-cijfers. Een steeds groter deel van die eengezinswoningen van de corporaties is ook nog eens relatief klein. Ruim 36 procent is kleiner dan 90 vierkante meter. Dat was in 2015 minder dan 10 procent. In de sociale huur zijn appartementen tot 60 vierkante meter in opkomst. Bijna de helft van de flats valt nu in die kleinere ruimtemaat. Dat was in 2015 nog maar een kwart.
Aedes schrijft die ontwikkeling onder meer toe aan de hogere bouwkosten. De stichtingskosten (zoals voor bouw en grond) stegen volgens de vereniging in zes jaar met bijna 60 procent.
Groot bouwen is inderdaad steeds minder betaalbaar. De belangrijkste oorzaak van de nieuwbouwkrimp zijn misschien wel de opgelopen kosten van bouwmateriaal en personeel. En voor een deel van de nieuwbouw geldt een harde prijsgrens aan de kant van de koper. Volgens ING zijn projectontwikkelaars haast gedwongen op kleinere woningen in te zetten vanwege de betaalbaarheidseisen. Vaak moet tweederde van de bouw ‘betaalbaar’ zijn. De overheid stelt de grens vast van wat betaalbaar is: een huurprijs van minder dan 1.185 euro, of een koopsom van onder de 405 duizend euro. Daar krijg je tegenwoordig niet veel vierkante meters meer voor.
Beleid zoals de Woningbouwimpuls, de 1 miljard euro die het kabinet in 2019 beschikbaar stelde voor betaalbaar wonen, draagt volgens Matthieu Zuidema, expert woningmarkt van het Kadaster, ook bij aan het kleiner bouwen. ‘Om een deel van dat geld te krijgen moesten bouwers en projectontwikkelaars voldoen aan voorwaarden voor sociale en betaalbare bouw. Ze konden niet meer alleen grote huizen bouwen voor vooral doorstromers, de rijkere kopers’.
Hoogleraar Van Gameren beaamt dat. ‘Het is een balans tussen opgelopen bouwkosten en de eis van betaalbaarheid. Betaalbare woningen zijn op dit moment heel klein. Tegelijkertijd is er ook veel vraag naar kleinere woningen, bijvoorbeeld van starters.’
Ook ander beleid leidt naar verkleining van de nieuwbouw, zegt Léon Groenemeijer, woningmarktonderzoeker van ABF Research. ‘De overheid streeft al jaren naar een compacte stad. Bouwen doen we binnen de bestaande stad en het stedelijk gebied, dus kleiner. Grote stadsuitbreidingen met bijvoorbeeld Vinex-wijken zijn verleden tijd, al lijkt dat nu te veranderen. Daar bouwde men natuurlijk ook veel relatief grotere woningen.’
Dat er een jaar of tien geleden nog wel grotere woningen werden opgeleverd, had volgens Zuidema zijn wortels in de financiële crisis. ‘Na 2010 was er een overschot aan capaciteit in de bouwsector. Er waren meer dan genoeg bouwvakkers. Bouwmaterialen en energie waren nog relatief goedkoop, waardoor er steeds grotere woningen werden gebouwd. Die situatie is de laatste tien jaar helemaal veranderd.’
Bij vrijstaande huizen en appartementen zette de daling als eerste in, die worden al tien jaar lang krapper. Juist vrijstaande woningen worden veel kleiner gebouwd. In 2015 was de woonoppervlakte in zo’n riante woning gemiddeld 224 vierkante meter. Inmiddels is dat bijna 40 vierkante meter minder; een min van ruim 17 procent.
Dat de nieuwbouwwoningen ook in provincies als Zeeland en Limburg kleiner worden, laat zich volgens Zuidema van het Kadaster moeilijk verklaren. ‘De bouwkosten verschillen niet enorm per provincie, de grondprijzen wel. Aan de rand van Nederland kost een vierkante meter bouwgrond nu eenmaal veel minder dan in bijvoorbeeld Amsterdam.’
Het slinkende woonoppervlak lijkt ook een gevolg van de ontwikkeling van de omvang van Nederlandse huishoudens. In 1960 bestond een huishouden nog uit gemiddeld 3,5 personen. In 2000 waren dat 2,3 personen. Inmiddels zijn het er 2,1. Een eenpersoonshuishouden was vroeger een uitzondering. Slechts 12 procent van de huishoudens bestond in 1960 uit één persoon. Inmiddels wordt het bijna de norm. Nu is het ruim 40 procent.
De nieuwbouwwoningen krimpen de laatste jaren echter een stuk sneller dan de huishoudensgrootte. De afgelopen vijf jaar is het gemiddelde huishouden met minder dan 2 procent gekrompen. Een gemiddelde nieuwbouwwoning is nu ruim 16 procent kleiner.
De jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw, toen het aantal eenpersoonshuishoudens snel toenam, was de overheid de alleenwonende goedgezind. Het waren de decennia van de zogenoemde HAT-eenheden. Met een subsidie voor Huisvesting van Alleenstaanden en Tweepersoonshuishoudens (HAT) werden 77 duizend van deze kleine woningen gebouwd.
De jaren twintig lijken het decennium van de flexwoning te worden. Deze verplaatsbare en stapelbare ‘wooncontainers’ worden door steeds meer gemeenten ingezet om de woningtekorten tegen te gaan. De meeste daarvan moeten nog worden gebouwd. In 2024 werd voor bijna 5.500 van deze tijdelijke woningen een bouwvergunning verstrekt.
Dat kleine nieuwbouwwoningen doorgaans snel worden verkocht, betekent niet dat woningzoekenden er dolgelukkig mee zijn. Een klein woonoppervlak lijkt voor velen een noodgedwongen keuze, bij gebrek aan betere en vooral ruimere huisvestingsmogelijkheden. Bewoners van kleine woningen verhuizen gemiddeld na 5,6 jaar. Dat is veel sneller dan gemiddeld in Nederland, waar de enkele woonduur 9 jaar is. Wie in een flexwoning woont, verkast gemiddeld al na 1,8 jaar.
Twee weken geleden stelde makelaarsvereniging NVM vast dat in de nieuwbouw sprake is van ‘krimpflatie’. Kopers van appartementen krijgen steeds minder vierkante meters voor hun geld. Vier jaar geleden werd voor een nieuwbouwappartement gemiddeld 425 duizend euro betaald, voor een woonoppervlakte van 90 vierkante meter. De prijs bleef gelijk, maar de nieuwe eigenaar krijgt daarvoor nu nog maar 73 vierkante meter, een daling van 22 procent. De prijs per vierkante meter is dus gestegen met 1.000 euro naar 5.700 euro.
De makelaars lopen met hun cijfers vooruit op het Kadaster. Zij registreren de verkoop van nieuwbouwwoningen ‘op papier’. De bouw moet dan nog beginnen. Het Kadaster registreert de werkelijke overdracht van eigendom.
Van alle verkochte nieuwbouwwoningen in het derde kwartaal van dit jaar was 48 procent een appartement. Een jaar eerder was dat 37 procent, vijf jaar geleden 25 procent. Overigens ‘krompen’ de balkons van de appartementen in dezelfde periode volgens de NVM eveneens, van 11 naar 8 vierkante meter.
Die hausse in appartementenbouw betekent ook dat kopers langer moeten wachten op hun nieuwe woning. Sowieso kost de verkoop van appartementen meer tijd. Bouwers zetten doorgaans geen schep in de grond tot ten minste 70 procent van de appartementen is verkocht. Dat duurt gemiddeld ongeveer acht maanden. Ook is de bouwtijd van appartementencomplexen met 24 maanden gemiddeld ruim langer dan de 14 maanden bij rijtjes (grondgebonden) eengezinswoningen.
Ondanks de verkleining van de woningen vindt de nieuwbouw gretig aftrek. Niet alleen door het woningtekort, maar ook door de toegenomen kwaliteit van de woningen, bijvoorbeeld door strengere eisen op het gebied van energiezuinigheid.
Ook kunnen Nederlanders tegenwoordig veel ruimte besparen met hun inrichting. De dikke televisie kan worden vervangen door een flatscreen tv aan de muur. In plaats van radiatoren kan er worden gekozen voor vloerverwarming. Veel muziek- en filmcollecties zijn al verdwenen in de cloud.
Overigens leven Nederlanders nog steeds op grote voet, vergeleken met de rest van Europa. De Nederlander heeft gemiddeld 2,1 kamer tot zijn beschikking. Alleen in de kleine rijke staatjes Malta en Luxemburg is dat meer. Met zo’n 130 vierkante meter per woning (bestaande en nieuwbouwwoningen samen) staat Nederland ook in de bovenste regionen van de Europese Unie. De nieuwbouw is maar een klein deel van de totale woningvoorraad, benadrukt ABF-onderzoeker Groenemeijer. ‘Dus Nederlanders blijven gemiddeld gezien nog steeds relatief groot wonen.’
Luister hieronder naar onze nieuwspodcast de Volkskrant Elke Dag. Kijk voor al onze podcasts op volkskrant.nl/podcasts.
Geselecteerd door de redactie
Source: Volkskrant