Woningbouw Politiek wordt ingezet op grootschalige woningbouw, maar dat zal de huizenprijzen niet omlaag brengen, denkt Madeline Buijs. Daarvoor werkt de markt niet goed genoeg.
DEN HAAG - Van een oud kantoor worden woningen gemaakt .
Met de woningmarkt als volgens kiezers een van de belangrijkste thema’s, staan de verkiezingsprogramma’s vol grote ideeën om de woningmarkt en woningbouw vlot te trekken. Allemaal in de hoop dat het volgende kabinet wel succesvol de woningmarktcrisis te lijf kan gaan.
Madeline Buijs is hoofdonderzoeker bij Colliers
Verschillende politieke partijen willen de woningbouw vlot trekken door de aanleg van grootschalige woonwijken. Zo wil D66 tien nieuwe steden bouwen, de VVD wil 30 plekken voor grote woonwijken met betaalbare huizen aanwijzen, het CDA zoekt de oplossing in grootschalige woningbouw door heel Nederland en GroenLinks-PvdA zoekt de oplossing in leningen en garantiestellingen om corporaties meer te laten bouwen.
Als je de verkiezingsprogramma’s doorneemt, lijkt grootschalige nieuwbouw de oplossing waar we niet omheen kunnen om te komen tot de 100.000 nieuwe woningen per jaar. Er zijn echter meerdere valkuilen. Allereerst is het helemaal niet zo eenvoudig om zoveel nieuwe woningen te bouwen. Het lijkt makkelijk om te starten in een leeg weiland, maar uit eerder onderzoek bleek dat het bouwen op dergelijke zogeheten uitleglocaties langer duurt en meer kost dan bouwen in de bestaande, stedelijke structuur. Zo moet de infrastructuur nog worden aangelegd, zoals wegen en openbaar vervoer. Daarnaast kost het vaak ook veel tijd om voorzieningen te realiseren, bijvoorbeeld zorgvoorzieningen en supermarkten.
Daarnaast is het de vraag of deze plannen ervoor zorgen dat de woningen in Nederland betaalbaarder worden, ook een van de doelstellingen van politieke partijen wanneer het over grootschalig bijbouwen van woningen gaat. De reden hiervoor is dat de prijselasticiteit op de Nederlandse woningmarkt een van de laagste van Europa is. Dit betekent dat het aanbod van woningen in Nederland nauwelijks reageert op prijsontwikkelingen. Oftewel, worden woningen in Nederland duurder, dan neemt het aanbod nauwelijks toe. In economische termen reageert vraag en aanbod dus niet op elkaar. De OESO refereerde hier in de jaarlijkse publicatie over de staat van de Nederlandse economie aan en maakte een vergelijking met andere landen. Alleen in Zwitserland is de elasticiteit lager, maar daar zijn door het berglandschap veel restricties om te bouwen. Daar heeft Nederland geen last van.
Doordat vraag en aanbod niet goed op elkaar reageren, tart de Nederlandse woningmarkt de economische wetten. Vraag en aanbod moeten allereerst beter op elkaar gaan reageren. Daarna kan grootschalige nieuwbouw pas voldoen aan de voorwaarden die politieke partijen stellen; meer en tegelijkertijd betaalbare woningen.
Het CPB heeft in 2018 onderzoek gedaan naar de oorzaken van deze lage prijselasticiteit. Decentraal woningbouwbeleid (het woningbouwbeleid is belegd bij gemeentes en provincies, waardoor er veel verschillende regels en procedures zijn) en lange planningsprocedures zijn de belangrijkste redenen dat vraag en aanbod niet goed op elkaar reageren. Hierdoor zit er zoveel vertraging in woningbouwproject dat ze vaak pas daadwerkelijk starten als de prijzen niet meer stijgen. Ook komt het CPB tot de conclusie dat de elasticiteit in Nederland het laagst is in de gebieden waar de meeste vraag naar woningen is, waarschijnlijk door gebrek aan goede locaties.
Het is goed dat politieke partijen groots denken om de woningmarkt vlot te trekken. Groots zit hem in Nederland echter niet in het aanwijzen van zoveel mogelijk grootschalige woningbouwlocaties. Groots zit hem in Nederland in het papierwerk. De procedures, regelgeving en bezwaarmogelijkheden zorgen ervoor dat woningbouw maar heel traag op gang komt en niet goed reageert op prijsontwikkelingen. Door dit op te lossen zal vraag en aanbod beter op elkaar reageren, zodat grootschalige nieuwbouw ook voor minder hoge prijzen zorgt. Zonder aanpassingen in procedures en regelgeving hebben subsidies en andere financiële stimulansen om de woningbouwproductie op te schroeven ook geen zin. Dat drijft de prijzen alleen maar verder op.
Kijken we naar onze oosterburen dan zien we dat regionale overheden daar veel meer vrijheid hebben om actief in te grijpen in de woningbouw door het aanwijzen van gebieden voor ontwikkeling en het aankopen van grond. En dat heeft resultaat. Het woningtekort in Nederland is 5 procent van de totale woningvoorraad, terwijl die in Duitsland volgens ABN AMRO 1,6 procent is. De huizenprijzen zijn hier sinds 2015 met 113 procent gestegen, terwijl de prijsstijging in Duitsland beperkt bleef tot 53 procent.
Politieke partijen zouden hun aandacht daarom moeten richten op het verminderen van de regelgeving en regulering op de Nederlandse woningmarkt. Veel maatregelen in de verkiezingsprogramma’s zijn gericht op het verstrekken van subsidies. Het CPB gaat er in de doorrekening van de verkiezingsprogramma’s nog van uit dat de woningbouwsubsidies de woningbouwproducties opschroeft, maar uit eerder, eigen onderzoek blijkt dat dit niet zo eenvoudig is. En zeker niet zorgt voor betaalbare woningen.
Door echt harde keuzes te maken in beleid en regelgeving , wordt het een stuk eenvoudiger om de gewenste woningbouwaantallen te halen. Misschien zijn dit niet de grootse denkbeelden om kiezers mee te trekken, maar wel de maatregelen om uiteindelijk de woningmarkt mee vlot te trekken.
NIEUW: Geef dit artikel cadeauAls NRC-abonnee kun je elke maand 10 artikelen cadeau geven aan iemand zonder NRC-abonnement. De ontvanger kan het artikel direct lezen, zonder betaalmuur.
Economieredacteuren nemen je mee in de discussies die zij op de redactie voeren over actuele ontwikkelingen
Source: NRC