Expats Internationals kopen steeds vaker een woning in plaats van te huren. In nieuwbouwwijk Leidsche Rijn werd afgelopen drie jaar de helft van de 1.068 verkochte huizen door een expat gekocht.
De nieuwbouwwijk Leidsche Rijn in Utrecht. Ook in deze wijk wordt een groot deel van de verkochte woningen gekocht door expats.
Marcel Arendsen, makelaar in Utrecht, schudt de cijfers uit zijn mouw: in de zomer boden kopers gemiddeld 13,1 procent boven de vraagprijs, een kwartaal eerder 12,9 procent erboven, en zo was dat sinds de zomer van 2024 (10,3 procent) elk kwartaal opgelopen. „Op een huis van zeven ton bied je dan al snel 90.000 euro over”, zegt hij. En het opmerkelijke, voegt hij toe: de helft van de overbieders is expat. Het gaat om Leidsche Rijn, de grootste nieuwbouwwijk van Nederland.
Begin 2024 schreef de Staatscommissie Demografie 2050, die de gevolgen van de bevolkingsgroei in kaart bracht, dat „vooral hoger opgeleide kenniswerkers huren in de vrije sector”. Dat is nog steeds zo, maar een groeiende groep besluit een huis te kopen. Van de 1.068 huizen die alleen al in Leidsche Rijn zijn verkocht sinds eind 2022, ging volgens Utrechtse makelaars ongeveer de helft naar expats. Grote bedrijven die expats inhuren noemen hen ook wel internationals.
De vraag naar woonruimte van internationals speelt in alle kennissteden – Amsterdam, Den Haag, Eindhoven en Utrecht – en de omliggende gemeenten; van Almere en Leidschendam-Voorburg tot Nieuwegein. Het aantal hbo-plus-gediplomeerde kenniswerkers uit het buitenland groeide volgens het CBS tussen 2013 en 2024 van 338.000 tot 651.000 mensen, al zitten daar ook net-afgestudeerde buitenlandse studenten bij.
Veruit de meesten wonen in de Randstad en rond Eindhoven. Op de toch al krappe huizenmarkt spelen zij in die regio’s een steeds grotere rol. Schommelt hun aandeel in de vrije huurmarkt landelijk al zes jaar rond de 25 procent, hun aandeel op de landelijke koopmarkt groeit gestaag – van 1,3 procent van de kopers in 2021 tot bijna 2 procent eind 2024, aldus een recent onderzoek van NVM.
In sommige regio’s, zoals Amstelveen en Uithoorn, zijn de percentages veel hoger. In Amstelveen is bijna 24 procent van de bevolking kenniswerker of arbeidsmigrant. Van de klanten die Brockhoff Makelaars er aan een huis helpt, is bijna 70 procent international, vertelt makelaar Annemarie van Duuren. „Maar we zien ook veel gemengde koppels Nederlands-International, die elkaar hier hebben leren kennen.”
Huizen kopen ze steeds vaker, vertelt Van Duuren. „Door de veranderde huurwetgeving [die verhuren financieel minder aantrekkelijk heeft gemaakt] is er weinig huuraanbod en ze zien woningen als een goede investering voor de toekomst.”
Kenniswerkers verdienen minimaal 68.000 bruto – en betalen de eerste vijf jaar in Nederland over dertig procent daarvan geen loonbelasting. De meesten werken in de ict en komen uit India, maar ze komen ook uit Turkije, China, Spanje, Oost-Europa, Zuid-Amerika en Zuid-Afrika. Van Duuren: „Ze wortelen zich hier steeds vaker en zijn er niet voor een korte periode.” Gingen kinderen van internationals eerst vooral naar de internationale school, nu gaan ze ook naar Nederlandstalige scholen, constateert zij.
Ook in Amstelveen wordt fors overboden. Van Duuren: „En we zien met name dat internationals geen netwerk hebben van aannemers en klusmensen en een woning zoeken die instapklaar is. Daar willen ze ook fors voor betalen.”
Toenmalig premier Wim Kok legde in 1997 de eerste steen in Leidsche Rijn. 28 jaar later is de wijk naast de A2 een van de populairste wijken in een van de populairste steden van het land – Utrecht – om te wonen. Leidsche Rijn heeft 51.000 inwoners, de wijk ernaast, Vleuten/de Meern, ook. De wijken bieden naast appartementencomplexen ook kilometers aan nieuwbouwwoningen met tuintjes, parkeerplekken, bomen, fietspaden en grasperkjes. De huizen zijn energiezuinig en geluiddicht. Turn-key – waar niets aan hoeft te gebeuren – én met een goed energielabel, dat is dus precies wat expats willen, zegt ook makelaar Dennis Vermeulen. Er zijn grote winkelcentra, de snelweg en het spoor zijn dichtbij. Vermeulen heeft sinds elf jaar een makelaarskantoor in Leidsche Rijn. „Toen ik hier twintig jaar geleden kwam wonen, verklaarden vrienden me voor gek, maar nu is Leidsche Rijn net zo populair als de binnenstad.”
Vermeulen is enthousiast. „Het zijn vooral jonge IT’ers uit India, China en Zuid-Afrika. Sommigen zetten al hun tweede stap op de huizenmarkt omdat ze hier willen blijven. Ze werken bij Oracle, Rabobank, CapGemini en andere hoogwaardige kennisbedrijven. Ze hebben goede banen en zijn kapitaalkrachtig.”
Het overbieden op een huis is voor internationals ook makkelijk, vertelt makelaar Frank Verveer (voorzitter van de Utrechtse NVM), doordat expats de eerste vijf jaar dat ze in Nederland wonen een belastingvoordeel hebben. Over dertig procent van het brutoloon betalen ze geen belasting. Dat wordt, om de instroom enigszins in te dammen, vanaf 2027 verlaagd tot 27 procent. Daarnaast zijn deze zomer de looneisen voor kenniswerkers iets ‘verscherpt’: een expat van boven de 30 jaar moet per maand minimaal 5.688 euro bruto verdienen (en dus vrij exclusieve kennis hebben) om recht te hebben op het belastingvoordeel.
Het is een dilemma voor de overheid: kenniswerkers zijn inmiddels onmisbaar voor de Nederlandse economie. Bij chipmachinefabrikant ASML in Veldhoven is 39 procent van het personeel international. Ook bedrijven als Booking.com, Mollie, Bunq, CapGemini, Philips, banken, Ahold en Unilever hebben veel internationals in dienst.
Maar expats verdienen door het belastingvoordeel meer dan Nederlandse collega’s en hebben woonruimte nodig in een al krappe huizenmarkt. Ze kunnen dus veel starters overbieden.
Ook op de vrije huurmarkt staan ze doorgaans sterk. Nieuwbouwappartementen en nieuwe eengezinswoningen zijn geliefd. Een project ‘The New Citizen’ met 368 vrijesector-huurappartementen in het centrum van Nieuwegein is onlangs vrijgegeven. Makelaar Marcel Arendsen doet de verhuur van die woningen. “Vrijwel alle kandidaten waren expat. Ik heb eigenlijk geen woord Nederlands gesproken.”
Op dinsdag 14 oktober hield het platform I Am Expat een gratis online webinar, met de titel ‘Buying a house in The Netherlands’. Deelnemers meldden zich vanuit Las Vegas, New York City en New Jersey, maar ook vanuit Heerhugowaard en Nijmegen. In de kantlijn mochten ze vragen stellen terwijl Richardo Cruz, deskundige van ‘Expat mortgages’, uitleg gaf. Hij vertelde kort iets over hemzelf en over de verschillen tussen Nederland en andere landen. Over levensverzekeringen en rentepercentages. „In Nederland moet je géén geregistreerde credit history hebben, want dan sta je te boek als wanbetaler [BKR] en krijg je geen hypotheek, in de VS juist wél.” En, zei hij: „In Nederland moet je meer bieden dan de vraagprijs, want er is een groot tekort aan huizen.” Ook legde hij uit dat banken hier ongeveer 4,5 keer het brutojaarsalaris verstrekken aan hypotheek, en dat bonussen daarin alleen meetellen als je een track record van verdiende bonussen kunt aantonen.
30 oktober is er ook een House Buying event in Eindhoven en op 8 november een I am Expat-fair, met informatie over hypotheken en de huizenmarkt, in dezelfde stad.
Makelaar Ruben van der Woude uit Amstelveen vertelde het onzichtbare publiek van de webinar ook iets over de huizenmarkt. „Op huizen die opgeknapt moeten worden, hoef je minder over te bieden. Maar ja, het is heel moeilijk om snel een aannemer te vinden die het huis kan opknappen.” Dat iedereen zich makelaar mag noemen in Nederland, omdat het geen beschermde titel is, is volgens Van der Woude ook goed om te weten. Zijn advies: neem er een met een license, dat is betrouwbaarder.
NIEUW: Geef dit artikel cadeauAls NRC-abonnee kun je elke maand 10 artikelen cadeau geven aan iemand zonder NRC-abonnement. De ontvanger kan het artikel direct lezen, zonder betaalmuur.
Economieredacteuren nemen je mee in de discussies die zij op de redactie voeren over actuele ontwikkelingen
Source: NRC