Het afgelopen jaar steeg de gemiddelde huizenprijs opnieuw, met bijna 5 procent, bleek donderdag uit nieuwe cijfers van makelaarsvereniging NVM. Economen voorspellen een verdere stijging. Is het geld van al die huizenkopers niet een keer op?
is economieredacteur voor de Volkskrant en schrijft regelmatig over de woningmarkt.
Het leek een beetje goed nieuws voor huizenkopers, afgelopen donderdag. De gemiddelde huizenprijs was in het derde kwartaal nog steeds niet door de magische grens van een half miljoen euro gebroken, maar bleef steken op 496 duizend euro, aldus makelaarsvereniging NVM. Bovendien waren er iets meer huizen te koop gezet, wat voor kandidaat-kopers wat meer keuze had opgeleverd.
De realiteit was echter net even anders. Veel woningbeleggers verkopen hun huurwoningen, vaak kleinere appartementen in de lagere prijscategorie. Dat drukt de gemiddelde verkoopprijs. Zonder die beleggerswoningen – waarvan de verkoopgolf vermoedelijk eind volgend jaar zal opdrogen – kwam de gemiddelde verkoopprijs wél uit boven de half miljoen euro, om precies te zijn op 506 duizend euro.
Zit er dan geen maximum op de prijs van een Nederlandse woning? Waar halen die kopers het geld vandaan?
Om te beginnen uit een een wat ruimere hypothecaire lening, zegt econometrist Marcel Warnaar, die met zijn collega’s van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) ook dit jaar weer de hypotheeknormen opstelt, de wettelijke grens voor veilige kredietverlening.
De inkomens zijn dit jaar iets gestegen, dus mogen mensen ook iets meer lenen, legt hij uit. ‘De huizenprijzen stijgen echter al een paar jaar harder dan de leencapaciteit. Dus komt er geld uit andere bronnen. Dat kan spaargeld zijn, bijvoorbeeld van een jongere die zonder woonlasten langer thuis is blijven wonen.’
Daarnaast wordt een aantal huizenkopers flink geholpen door hun ouders. ‘De oudere generaties huizenbezitters hebben flink geprofiteerd van het stimuleren van het eigenwoningbezit. De hypotheekrenteaftrek was bijvoorbeeld eerder veel ruimer. Een deel van hun vermogen wordt nu doorgeschoven naar de kinderen. Soms nemen die ouderen daarvoor zelf een hypotheeklening op, uit de overwaarde van hun eigen woning.’
Het afschaffen van de roemruchte ‘jubelton’ (de belastingvrije schenking van ruim 100 duizend euro voor een huis) heeft die overdracht niet doen stokken. ‘Ouders vinden andere wegen om hun kind te helpen’, ziet Warnaar. ‘Sowieso mag je eenmalig ruim 32 duizend euro schenken. Maar je kunt natuurlijk altijd meer geven. Tot een bedrag van 154 duizend euro betaal je daarover 10 procent belasting. Maar dan help je je kind wel aan een flink bedrag.’
Ook is er de groeiende populariteit van de familiehypotheek, voor het hele aankoopbedrag of een deel daarvan. De ouders zijn dan de bank, in ruil voor rente en aflossing. Warnaar: ‘Zo’n lening kan wel leiden tot een lagere hypotheek van de gewone bank. Die moet namelijk rekening houden met andere schulden, om de hypotheeklening dragelijk te houden. Met een leen-schenkconstructie gaat men daar vaak omheen. De betaalde rente en aflossing wordt dan elk jaar teruggeschonken aan het kind. Zo’n lening hoeft de bank niet mee te tellen, dus kun je dat extra bedrag wel lenen.’
Verder zijn ook woningen gewoon gevoelig voor inflatie, aldus Warnaar. ‘Alles wordt een keer duurder. Bijzonder is wel dat de huizenprijzen de afgelopen jaren harder zijn gestegen dan de inflatie. Ook de stijging van de hypotheekrente heeft dat niet voorkomen.’
Grote hypotheekverstrekkers als Rabobank en ABN Amro denken dat de prijzenslag nog niet voorbij is. Over heel 2025 zal de stijging volgens de banken uitkomen op bijna 9 procent. Voor volgend jaar rekenen zij op nog eens circa de helft van dat percentage.
De trage nieuwbouw, het gebrek aan huurwoningen, de groei van het aantal kleine huishoudens, het draagt allemaal bij aan verdere prijsstijgingen, zegt Carola de Groot, huizenmarkteconoom van de Rabobank. ‘We gaan uit van een milde economische groei en dus weinig vraaguitval door werkloosheid. Bovendien zal de hypotheekrente naar verwachting vrij stabiel blijven.’
Uiteindelijk zijn het alleen de hogere inkomens, mogelijk met steun van familie, die nog een koopwoning kunnen betalen, denkt zij. ‘De lagere inkomens haken af.’
Vergeet niet dat de huizenprijzen ook kunnen dalen, waarschuwt De Groot wel. ‘Dat gebeurde bijvoorbeeld vanaf 2008 door de financiële crisis en vanaf de zomer van 2022 door een snelle stijging van de hypotheekrente.’
Rob de Groot (62, ondernemer in gevelreiniging en -restauratie) en Cindy de Groot (51, zorgverlener)
Woning: Voormalig arbeidershuis (1901) met tuin nabij station Alkmaar, 80 m2, energielabel C, vraagprijs 395 duizend euro.
Rob de Groot: ‘We hadden ons huis net verbouwd toen we even gingen kijken in een nieuwbouwtoren met heel mooie huurwoningen. Weet je wat, dachten we, we gaan lekker huren. Het is ook weleens lekker om gewoon de huisbaas te bellen als er iets is met je woning.’
Cindy de Groot: ‘We hebben het huis te koop gezet voor 425 duizend euro. Dat liep toch niet zo goed. Toen hebben we het opnieuw in de markt gezet voor net onder de 4 ton. Nu is er veel belangstelling. Het lijkt wel alsof mensen denken dat ze altijd enorm moeten overbieden. Maar niet alles draait om geld. Het persoonlijk contact, de gunfactor, mag ook een rol spelen.’
Casper Tigchelaar (47, onderzoeker energietransitie bij TNO)
Woning: Appartement (1985) in centrum Alkmaar, 65 m2, energielabel A, vraagprijs 315 duizend euro.
‘In Utrecht hebben mijn vriendin en ik het afgelopen jaar zeker vijftien woningen bekeken. Ook in Alkmaar is de vraag naar woningen groot, maar zo gek als daar is het niet. In Utrecht gaat alles met bieden per inschrijving. We zijn een aantal keren overboden, maar inmiddels is het gelukt.
‘We wilden allebei onze huizen niet verkopen voordat we dáár iets zouden hebben gekocht. Die dubbele woonlasten durfden we wel even aan in deze woningmarkt. Mijn vriendin heeft haar woning al verkocht en bij mij is het aantal bezichtigingen ook al goed.
‘Dit appartement kocht ik vlak voor de financiële crisis van 2008. Toen doken de huizenprijzen omlaag en viel de verkoop zelfs even helemaal stil. Daarvan heb ik echter niet wakker gelegen, ik had toen toch geen verhuisplannen.’
Marieke (35, medewerker ziekenhuis) en Lorenzo (36, manager transportbedrijf)
Lorenzo: ‘Onze huidige woning kochten we 2,5 jaar geleden. Marieke was in verwachting. We hebben toen heel snel toegeslagen, binnen drie maanden.’
Marieke: ‘Nu we een zoon hebben, willen we onze maisonnette verruilen voor een echt huis, een eengezinswoning. Twee maanden geleden zei ik: vreselijk als je nu echt móét kopen. Voor een bezichtiging kreeg je een timeslot toebedeeld. Kon je niet op dat tijdstip, dan had je pech. Maar het lijkt erop of het iets rustiger is geworden en dat er wat meer aanbod is.’
Lorenzo: ‘Sowieso willen we onze huidige woning eerst verkopen voordat we een volgende kopen. We willen niet het risico lopen op dubbele woonlasten. Tenzij we plotseling een huis tegenkomen met een wow-factor. Dan slaan we alsnog snel toe.’
Esmée Berger (27, dierenartsassistent) en vader Nico Berger (69)
Esmée Berger: ‘Ik heb mijn vader meegenomen. Hij is eigenlijk mijn aankoopmakelaar. Ik heb een eigen woning in Stompetoren, maar ik zoek iets met een tuin voor mijn hondjes. Mijn huidige woning is al verkocht. In november moet ik eruit. Ik voel geen druk om snel iets te kopen. Voor tijdelijk onderdak kan ik altijd terugvallen op mijn ouders. Tot nu toe heb ik al ongeveer tien andere woningen bekeken, maar ik heb nog geen bod gedaan.’
Nico Berger: ‘Dan zie je weer van die hoge, vaak veel te hoge biedingen langskomen. Ik ben er altijd weer verbaasd over.’
Esmée Berger: ‘Het is een heel vreemde markt, met al die overbiedingen. Er zijn kennelijk genoeg gekken in deze wereld. Je komt er niet snel meer tussen.’
Alise Vallinga (28, medewerker semi-overheid)
‘Iedereen blijft maar van die enorme bedragen neerleggen voor een huis. Uiteindelijk betaal je het maar gewoon, kennelijk. Ik ben al bijna het hele jaar bezig met zoeken naar een eerste koopwoning, liefst iets met een fijne buitenruimte. Ik heb al meerdere keren een bod uitgebracht, uiteraard ben ik ook boven de vraagprijs gaan zitten. Maar vervolgens werd ik weer overboden.
‘Hoewel de markt krap is, lijkt het wel of er nu wat meer te koop staat dan eerder. Een huis vinden gaat me wel lukken. Gewoon rustig doorgaan. Misschien nog wat meer overbieden, en je moet ook een beetje mazzel hebben.’
Luister hieronder naar onze nieuwspodcast de Volkskrant Elke Dag. Kijk voor al onze podcasts op volkskrant.nl/podcasts.
Geselecteerd door de redactie
Source: Volkskrant