Woningmarkt De gemeente Bunnik staat model voor de overspannen Nederlandse woningmarkt. Dure huizen, krap aanbod, weinig doorstroming. En een procedure tegen nieuwbouw.
Dorien Oskamp en haar gezin in hun straat in Werkhoven, gemeente Bunnik.
Dorien Oskam (31) trok een jaar geleden met haar man en kinderen in hun spiksplinternieuwe huis aan de rand van het dorp Werkhoven. Het is een groot hoekhuis naast een sloot, vlak bij sportvelden, kinderopvang, een basisschool en haar schoonouders. De buren musiceren, maar dat hoort Dorien niet doordat hun huis goed geluiddicht is. Zij en haar man konden het kopen doordat beiden eerder een kleinere woning verkochten. Ze zijn gelukkig.
Dit hoekje met glimmende nieuwbouwhuizen rond nieuwe stoepen, wat zand en bouwafval vertelt veel over de oververhitte huizenmarkt in de gemeente Bunnik. Aan de ene kant staat een nieuw buurtje met twee-onder-een-kapwoningen, waarvan de kopers hun tweede of derde stap op de koopmarkt hebben gezet. Alles was meteen verkocht. Daarnaast zijn net zes sociale huurwoningen opgeleverd, van gemiddeld 55 vierkante meter, waar 1.020 mensen op hadden gereageerd.
Bunnik, vlak bij Utrecht, heeft de meest overspannen woningmarkt van Nederland. Terwijl de huizenprijzen landelijk afvlakken – in het vorige kwartaal lag de gemiddelde prijs voor een koophuis zelfs íétsje lager dan in de drie maanden ervoor – is daar in Bunnik weinig van te merken. Huizen zijn relatief duur in de rustige, groene gemeente, die bestaat uit de kernen Bunnik, Odijk en Werkhoven, natuurgebied Amelisweerd, drie landgoederen en wat boerenland. Statistiekbureau CBS noemde de gemeente dit jaar koploper qua prijsstijging. Bunnikse huizen waren in het eerste kwart van 2025 bijna 20 procent duurder dan een jaar eerder.
Kiki Gijsbertse weet er alles van. Ze verkoopt fulltime tijdschriften, boeken en schrijfwaren in de Primera in Odijk. Sinds elf jaar woont ze in Bunnik en zoeken zij en haar man een koopwoning voor hun gezin met 17-jarige zoon. Haar man werkt in het ziekenhuis UMCU, hier vlakbij. Ze verdienen samen te veel voor een sociale huurwoning en te weinig om iets in de eigen gemeente te kopen. Ze zitten dus, met 8 procent van de inwoners van Bunnik, vast in de huursector. Ruim 900 euro huur per maand zijn ze kwijt. „We hebben drie keer een huisje gezien dat we wilden kopen, maar werden overboden. Soms door ouders die iets voor hun kind kochten. Dat gun ik ze zeer, maar wij zouden er ook tussen willen komen.”
Landelijk zit 10 procent van de huishoudens in dit parket. De huurprijs in de ‘middenhuursector’ ligt tussen de 900 en 1.184 euro per maand. In de vrije sector is dat meer: gemiddeld 1.800 euro per maand. Veel huurders in deze categorieën vallen buiten de koopmarkt, waartoe 60 procent van de huizen behoort, én buiten de sociale huursector (30 procent), die is gereserveerd voor mensen met een kleine beurs. Ze kunnen meestal wel een hypotheek krijgen, tot 4,5 keer hun bruto jaarinkomen. Een huishouden met ‘tweemaal modaal’ kan zo tot 405.000 euro lenen. Maar voor dat bedrag staan alleen appartementen en kleine huisjes te koop. Het zure is dat zij netto minder kwijt zouden zijn aan een hypotheek dan ze nu aan huur kwijt zijn.
Bunnik is een vrij rijke gemeente: hier is driekwart van de huizen een koopwoning, en maar 17 procent sociale huur. De vraag naar huizen is groot en het aanbod beperkt. Per saldo vertrekken er meer mensen – naar gemeenten als Zeist en Utrechtse Heuvelrug – dan erbij komen, doordat er weinig doorstroming is.
Voor wethouder Onno James (D66, Wonen) is het een zorg. „We hebben grote behoefte aan appartementen waar onze oudere bewoners in kunnen, zodat hun grotere gezinswoningen vrijkomen. En aan woningen voor starters, voor wie onze koophuizen nu te duur zijn.”
Door die schaarste kunnen eigenlijk alleen huishoudens vanaf twee keer modaal iets kopen in Bunnik. Van de huizen daar is 40 procent gewaardeerd rond 400.000 euro, 37 procent tussen 405.000 en 550.000 euro en de rest hoger.
Vrijwel niemand in Bunnik betwist dat de gemeente veel huizen moet bouwen, vertelt James; vóór 2030 zouden dat er 2.190 moeten zijn. Vorige week keurde de gemeenteraad een plan goed voor 1.250 nieuwbouwwoningen rond het NS-station. Die moeten er binnen tien tot vijftien jaar verrijzen. Eerder al werd een plan aangenomen voor 1.200 nieuwe woningen in Odijk, maar daar loopt nog een procedure over. De Raad van State behandelt die zaak begin 2026. Wat burgemeester en wethouders betreft, groeit Bunnik de komende vijftien jaar van 16.000 naar 25.000 inwoners.
Wethouder Onno James (D66). Foto Dieuwertje Bravenboer
Makelaar Frank Verveer, regiovoorzitter Utrecht van makelaarsvereniging NVM, zegt het zo: „Er is in Bunnik gewoon geen alternatief voor ouderen, én ze zijn honkvast. Ze vinden Odijk al ver. Daardoor is het voor starters onmogelijk iets te kopen want alles dát vrijkomt, is heel duur.” Hij heeft net één vrijgekomen appartement in Bunnik verhuurd: 72 vierkante meter voor 1.360 euro. Er kwamen 500 gegadigden op af. Amsterdamse toestanden. Wie zijn al die gegadigden? „Vooral mensen uit Utrecht.”
Maar niet iedereen staat te springen om extra huizen. Sommige Bunnikers zien nieuwbouw niet zitten en spannen procedures aan. Niet ongewoon, het gebeurt in 83 procent van de Nederlandse gemeenten, bleek vorig jaar uit onderzoek van het blad Binnenlands Bestuur. De belangrijkste bezwaargronden liggen volgens de onderzoekers op „het persoonlijke vlak”. Meestal betekent dat: het uitzicht gaat eraan. Ook vrezen bewoners inkijk, verkeersoverlast en parkeerproblemen. Een kwart van de gemeenten heeft te maken met bezwaarprocedures van natuurbeschermingsorganisaties.
Met het oog op de woningnood behandelt de Raad van State sinds juli 2024 woningbouwzaken met voorrang. De afgelopen vijftien maanden ging het om 350 woningbouwprojecten, waarbij voor 250 projecten – zo’n 55.000 woningen – uitspraak is gedaan. Door die versnelde behandeling loopt nieuwbouw iets minder vertraging op: hooguit een jaar. In 55 zaken wordt „nog gewerkt” aan de uitspraak. De andere zijn vlak voor de zitting of de uitspraak ingetrokken.
Wethouder Onno James in Bunnik blijft optimistisch: „Ik gebruik graag Yes in my backyard, omdat de hele gemeenschap baat heeft bij de bouw van extra huizen. Door de bevolkingsgroei komen er weer meer voorzieningen: scholen, sportfaciliteiten, winkels en terrassen.”
NIEUW: Geef dit artikel cadeauAls NRC-abonnee kun je elke maand 10 artikelen cadeau geven aan iemand zonder NRC-abonnement. De ontvanger kan het artikel direct lezen, zonder betaalmuur.
Economieredacteuren nemen je mee in de discussies die zij op de redactie voeren over actuele ontwikkelingen
Source: NRC