Woningmarkt Schaf niet de hypotheekrenteaftrek af om de woningmarkt te helpen, zegt Coen Teulings. Verhoog liever de belasting op koophuizen en schaf de overdrachtsbelasting af.
Nieuwbouwwoningen aan de rand van Heerhugowaard.
De woningmarkt is nu ontegenzeggelijk een van de grootste maatschappelijke problemen. Weliswaar is het overgrote deel van Nederland zeer tevreden met zijn woonsituatie, maar starters kunnen nauwelijks een huis vinden – zeker als ze geen vermogende ouders hebben die hen een jubelton kunnen schenken.
Coen Teulings is econoom en hoogleraar in Utrecht. Hij is oud-directeur van het CPB.
Jarenlang zat de discussie over de woningmarkt op slot. Nu het CDA bereid is de hypotheekrenteaftrek ter discussie te stellen, ontstaat er gelukkig ruimte om over de kwestie na te denken. Startende huurders staan op de Nederlandse woningmarkt op grote achterstand en het is terecht dat daar iets aan wordt gedaan. Maar de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek helpt die huurders niet en benadeelt onbedoeld vooral juist startende kopers. Een verhoging van de belasting op eigen woningen is een veel beter instrument, omdat mensen die hun hypotheek al hebben afgelost daarmee ook bijdragen.
Wonen is simpelweg duur, daaraan kan geen enkele politieke visie iets veranderen. Zo kost een bouwprogramma van meer dan 70.000 woningen tenminste 20 miljard euro per jaar. De overheid kan dat niet betalen. Niet voor niets ligt tweederde van ons private vermogen vast in onze woningen. Het moet voor die private partijen dus aantrekkelijk blijven het grootste deel van hun vermogen daarin te investeren, als eigenaar-bewoner, of als belegger-verhuurder.
Bovendien gaat het om langetermijninvesteringen. Dat vraagt om een langetermijnvisie die bestand is tegen onvermijdelijke toekomstige tegenvallers. De gratis vermogensopbouw door stijgende woningprijzen van de afgelopen 10 jaar bepalen nu ons wereldbeeld. In vijf voorafgaande jaren daalden huizenprijzen reëel met meer dan 30 procent. Bovendien duurt nieuwbouw in de praktijk minstens tien jaar van het eerste plan tot sleuteloverdracht. We moeten het de komende jaren dus met de bestaande voorraad doen.
Het grote financiële risico van woningbezit maakt dat mensen zonder eigen geld beter kunnen huren dan kopen. Voor hen is een goed functionerende huurmarkt een levensvoorwaarde. Zo’n markt vereist echter beleggers die in huurwoningen willen investeren. Dat waren vroeger vaak woningcorporaties, maar die kunnen de vereiste investeringen niet opbrengen omdat ze de huren voor hun bewoners niet willen of mogen verhogen. Daardoor neemt de rol van commerciële beleggers toe. De aversie tegen buitenlandse investeerders als BlackRock is emotioneel misschien begrijpelijk, maar zet huurders in feite verder op achterstand.
Illustratief voor die aversie is het enthousiasme voor de recent ingevoerde zelfbewoningsplicht, die eist dat de koper zelf in het gekochte huis gaat wonen. De motivering hiervoor is dat woningen zo niet voor ‘beleggingsdoeleinden aan de woningmarkt kunnen worden onttrokken’. Wie door de antikapitalistische retoriek heen kijkt, ziet wat hier eigenlijk staat: doordat beleggers niet meer in huurwoningen mogen investeren, wordt mensen zonder eigen geld die moeten huren de toegang tot de woningmarkt ontzegd ten bate van mensen met voldoende eigen middelen om hun woning deels zelf te kunnen financieren.
Als argument voor de zelfbewoningsplicht wordt aangevoerd dat deze beleggers door te investeren in huurwoningen de huizenprijzen verder opstuwen en het daarmee voor startende kopers moeilijker maken om een woning te kopen. Dat klopt: wie beleggers via een zelfbewoningsplicht verbiedt huurwoningen aan te bieden en zo huurders van de markt afsluit, beperkt de vraag naar woningen. Dat drukt de huizenprijzen. Zo komen kopers makkelijker aan de bak, maar dat werkt louter omdat huurders worden buitengesloten.
Dezelfde argumentatie wordt ook gebruikt voor de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. Inderdaad: starters met maar een beetje eigen geld zijn voor de financiering van hun woning afhankelijk van een hypotheek. Door ze geen renteaftrek meer te geven, wordt de toegang tot de woningmarkt voor hen afgesloten. Dat leidt opnieuw tot minder vraag en dus tot lagere prijzen.
Zo dragen de zelfbewoningsplicht en de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek onbedoeld bij aan de huidige tweedeling op de woningmarkt: voorrang voor mensen die al een woning hebben en voor starters die hun woning volledig zelf kunnen financieren, ten nadele van starters zonder of met beperkte eigen middelen.
De zelfbewoningsplicht en de afschaffing van de hypotheekrente vertragen bovendien de oplossing van de woningcrisis op langere termijn. Hogere woningprijzen stimuleren immers de nieuwbouw.
Omdat de woning- en kapitaalmarkt zo nauw zijn verweven, hangen ook de belastingheffing op vermogen en woningen direct met elkaar samen. De vermogensbelasting is het afgelopen decennium ontregeld geraakt, vooral door de uitspraak van de Hoge Raad over de Box 3 heffing. Historisch wordt het eigen huis in Nederland laag belast, 0,15 procent van de woningwaarde per jaar. Vroeger werden huurhuizen al acht keer zo zwaar belast (1,2 procent per jaar). Vooral door de uitspraak van de Hoge Raad is dat verschil opgelopen tot vijftien keer zoveel. Verhuurders zullen die belastingverhoging willen doorberekenen aan huurders. Dit verschil in belastingtarief maakt huren voor starters ruwweg twee keer zo duur als kopen.
Het lage belastingtarief voor koopwoningen leidt ook bij kopers tot een grote verstoring. Ik ben zelf zo’n geval. Mijn kinderen zijn het huis uit en mijn woning is dus groter dan ik nodig heb. Mijn hypotheek is afgelost, dus afschaffing van de aftrek zal mij niet raken. Ik zou een dief zijn van mijn eigen portemonnee als ik zou verhuizen. Via de overdrachtsbelasting eist de overheid 2 procent van de totale verkoopsom op. Het resterende vrijkomende vermogen zou ik kunnen sparen als aanvulling op mijn pensioen, maar daarover wordt diezelfde hoge vermogensbelasting geheven als over huurhuizen. De eigen woning is voor mij een ideale, nagenoeg belastingvrije spaarpot. Het is daarom niet verbazingwekkend dat het merendeel van de Nederlanders zeer tevreden is met zijn woonsituatie: ze wonen riant en nagenoeg gratis.
Voor beleggers die de stijging van de belasting op huurwoningen niet aan huurders kunnen of mogen doorberekenen, zijn huurwoningen juist zeer onaantrekkelijk geworden. Zij doen hun woningbezit nu massaal van de hand en investeren hun vermogen elders, ten nadele van starters zonder eigen geld die van de huurmarkt afhankelijk zijn en ten faveure van starters met eigen geld die de voormalige huurwoningen nu van die beleggers kunnen kopen.
Tot slot een laatste overweging in de samenhang tussen de belasting op vermogen en woningbezit: Nederland heft belasting over het netto vermogen van een belastingplichtige, dat wil zeggen, het bruto vermogen na aftrek van de schulden die zijn aangegaan om dat vermogen te verwerven. Dat is noodzakelijk voor een goed ondernemingsklimaat. Het zal moeilijk blijken om de schuld voor de aanschaf van een eigen woning van deze regeling uit te sluiten.
De beste manier om starters zonder of met weinig eigen middelen te ondersteunen is de hypotheekrenteaftrek in stand te houden, de vermogensbelasting op huur- en koophuizen zoveel mogelijk gelijk te trekken en de overdrachtsbelasting af te schaffen. Omdat de koophuizen ruim 70 procent van de waarde van de Nederlandse woningvoorraad uitmaken, is een kleine verhoging van de belasting op koophuizen voldoende om dat te financieren. Het stimuleert beleggers om in huurwoningen te beleggen en stimuleert mensen bij wie de kinderen uit huis zijn en die daardoor (te) groot wonen om te verhuizen.
NIEUW: Geef dit artikel cadeauAls NRC-abonnee kun je elke maand 10 artikelen cadeau geven aan iemand zonder NRC-abonnement. De ontvanger kan het artikel direct lezen, zonder betaalmuur.
Economieredacteuren nemen je mee in de discussies die zij op de redactie voeren over actuele ontwikkelingen
Source: NRC