Woningbouw is een hoofdthema van de verkiezingen. Het splitsen van bestaande huizen lijkt de snelste weg naar meer woonruimte. Wat zijn de belemmeringen? In Den Bosch gaat de bijl in vrijkomende rijtjeshuizen.
schrijven voor de Volkskrant over de woningmarkt, architectuur en stedenbouw.
Op het bloemetjesbehang in een slaapkamer zijn nog sporen zichtbaar van een vorige bewoner, met spreuken over grote levensvragen, voetbal en muziek. Bouwkundige Mark van de Goor schenkt geen aandacht aan de lijnen in zwarte viltstift. Hij bekijkt of deze ruime eengezinswoning kan worden gesplitst in twee appartementen. Het rijtjeshuis aan deze kalme groene straat is van binnen al grotendeels gestript.
In de kale woonkamer legt de projectleider nieuwbouw van de lokale woningstichting Zayaz uit dat zijn corporatie alleen haar grootste woningen geschikt acht voor een verdeling in kleinere eenheden. De woning moet een gebruiksoppervlakte hebben van ten minste 100 vierkante meter. Ook moet iedere nieuwe woning ten minste 40 vierkante meter groot worden. Deze woning van 120 vierkante meter voldoet ruimschoots aan die voorwaarden.
Bij het oude keukenblok wijst Van de Goor op een bouwtekening, waarin alle etages in ragfijne lijnen staan afgebeeld. Op de begane grond kan een appartement worden gebouwd van precies 40 vierkante meter, bestaande uit een zitkamer met open keuken, badkamer met wc en een kleine slaapkamer. De diepe tuin heeft ook nog een stenen berging, plus een doorgang naar een van de grote speeltuinen in de wijk.
Zijn corporatie begon zes jaar geleden met splitsen. Nieuwbouw blijft voor Zayaz de grootste verschaffer van extra woonruimte, met gemiddeld ruim tweehonderd woningen per jaar. Maar zoals veel steden, kan de nieuwbouw in Den Bosch de groeiende vraag naar sociale huurwoningen niet bijbenen. Een belangrijke reden daarvoor is het toenemende aantal kleine huishoudens, van vooral alleenstaanden. Dat zijn er inmiddels meer dan het aantal gezinnen, terwijl zes van de tien bestaande woningen in de gemeente eengezinswoningen zijn.
De hoofdstad van Noord-Brabant lijkt daarmee aardig op de rest van Nederland. Landelijk gezien neemt het aantal alleenwonenden al decennialang toe, vooral door vergrijzing en individuele keuzen. Niet meer dan 26 procent van de Nederlandse huishoudens bestaat uit een gezin van vier of meer personen. Van de groei van het aantal huishoudens tot 2037 bestaat bijna driekwart uit alleenwonenden.
Op dit moment is echter 64 procent van de Nederlandse woningvoorraad een eengezinswoning. ‘We hebben dus veel te veel gezinswoningen. Splitsen is een logische oplossing om meer woningen te creëren’, zegt architect Sanne van Manen. Zij is mede-oprichter van Platform Woonopgave, een collectief dat tegenwicht wil bieden aan de verkiezingsmantra ‘bouwen, bouwen, bouwen’.
‘In de woningbouw ligt de focus nu op snelheid en aantallen, en er wordt geen rekening gehouden met de enorme belasting van nieuwbouw op het klimaat’, zegt Van Manen. ‘En dan nog wordt het beloofde aantal van honderdduizend nieuwe woningen per jaar bij lange na niet gehaald.’ Zij ziet de oplossing voor de woningnood ook in het beter benutten van bestaande gebouwen. ‘De woningopgave gaat niet om een miljoen extra woningen bouwen. Het gaat om een miljoen extra woonplekken creëren.’
Van Manen – genomineerd voor de prestigieuze titel Architect van het Jaar vanwege haar inzet voor de woningopgave – merkt dat dit idee nu ook begint te landen in de politiek. Splitsen, optoppen en de ombouw van bedrijfsruimte worden genoemd in veel verkiezingsprogramma’s, van D66, PvdA en CDA tot PVV.
Eind oktober, vlak voor de aanstaande verkiezingen, presenteert het Platform Woonopgave een onderzoek naar de kansen voor het toevoegen van woonruimte in buurten met eengezinswoningen uit de periode 1960 tot 1990, gedaan op verzoek van het College van Rijksbouwmeester en Rijksadviseurs. Daarin schetsen de onderzoekers scenario’s voor woningsplitsing, die gecombineerd kunnen worden met renovatie en verduurzaming. Dat lijkt geen overbodige luxe. Exacte cijfers zijn er niet, maar uit onderzoek van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) valt af te leiden dat er in Nederland jaarlijks waarschijnlijk niet meer dan circa duizend woningen worden gesplitst.
Dat is een mager aantal, afgezet tegen de reeks recente rapporten over de voordelen van splitsen. Net als haar voorganger Hugo de Jonge (CDA) wil demissionair woonminister Mona Keijzer (BBB) dat splitsen makkelijker wordt. Ze zoekt uit of het mogelijk is om – onder voorwaarden – eenvoudige splitsingen zelfs vergunningsvrij te laten uitvoeren. Gemeenten zijn vaak te bang voor splitsing, denkt zij. Ze vrezen overlast voor buren of aantasting van de leefbaarheid in de wijk. Vooralsnog zijn er nog geen gemeenten die het aandurven om af te zien van zo’n vergunning.
Eerder dit jaar kwam Keijzer met een ‘splitsgids’ voor gemeenten. De maker van de gids, kennisinstituut Platform31, schat in dat er de komende tien jaar in totaal 25 duizend woningen gesplitst kunnen worden. Dat zou evenveel nieuwe woningen opleveren. Samen met optoppen en meer woningdelen en hospitaverhuur zou zelfs sprake kunnen zijn van 170 duizend extra woonplekken.
Hoe splitsen in de praktijk werkt, toont Van de Goor achter de voordeur van het huis aan de Ploossche Hof. Daar is direct de trap; een strategisch pluspunt voor iedere woningsplitser. ‘De opgang naar boven wil je liefst direct achter de voordeur of het voorportaal, voor directe toegang tot de eventuele bovenwoning.’ Zit de trap in het midden of achterin de woning, dan zou je die naar voren kunnen halen. Maar daar beginnen ze bij Zayaz niet aan, vanwege de hoge kosten van zo’n transplantatie.
Van de Goor stommelt de trap op naar de eerste etage, naar de mogelijke bovenwoning. ‘Op de treden leggen we altijd tapijt voor geluidsdemping.’ Boven wijst hij op de muren van de drie slaapkamers. ‘Die kunnen eruit om hier een woonkamer met open keuken te maken. De badkamer blijft op zijn plek, maar gaan we wel renoveren.’
Voor de zijmuren heeft Zayaz een standaardaanpak, legt Van de Goor uit. ‘In deze woningen heb je normaliter de woonkamer en slaapkamers op dezelfde verdiepingen als de buren. Ga je splitsen, dan komt er bijvoorbeeld een woonkamer naast de slaapverdieping van de buren. Om overlast tegen te gaan, plaatsen we voorzetwanden met geluidsisolerend materiaal.’
Als de woning een plat dak had, zou Zayaz deze wellicht zelfs kunnen ombouwen naar drie appartementen. Maar aan de buitenkant wil de corporatie niets verbouwen, als het gaat om splitsen. Een wijziging aan het dak of het ‘optoppen’ van de woning met een extra verdieping zou te duur uitpakken.
Het splitsen van deze eengezinswoning kost ongeveer 200 duizend euro, aldus Van de Goor. ‘Dat is dus 100 duizend euro per nieuwe, zelfstandige woning. Dat geld zit ’m vooral in de aanleg van de nutsvoorzieningen als water, riolering en elektriciteit, met een extra meterkast, en het plaatsen van nieuwe keukens en badkamers. De totale huuropbrengst gaat wel omhoog; twee kleinere sociale huurwoningen brengen iets meer op dan één grote.
Inmiddels heeft Zayaz ruim 35 splitsingen achter de rug, de ambitie is om er per jaar zo’n acht uit te voeren. Daarmee is Zayaz uitgegroeid tot een van de meest ervaren woningknippers in de sociale woningbouw.
De corporatie schat in dat ongeveer 1.000 à 1.500 woningen van haar totale bezit van 14 duizend woningen geschikt zijn voor splitsing. Sowieso gaat splitsing van zo’n groot aantal huizen vele jaren duren. Om te beginnen omdat een huis eerst moet vrijkomen. Pas dan wordt beslist of de splitsingsarchitect wordt opgebeld. De corporatie heeft wel ‘doorstroomprogramma’s’, die alleenstaanden in grote huizen moet bewegen om te verhuizen. Komt er nieuwbouw in dezelfde wijk, dan hebben zij voorrang op een kleinere, passender woning. Hun oude huis komt dan beschikbaar voor een gezin of voor splitsing.
Den Bosch was twee jaar geleden een van de eerste gemeenten om de splitsingsvoorwaarden te versoepelen. Veel gemeenten hadden die eisen eerder juist aangescherpt om verkamering van huizen door pandjesbazen tegen te gaan. Bestaande woonwijken in Den Bosch mogen nu meer kleinere woningen krijgen, maar er zijn wel voorwaarden. De leefbaarheid en het karakter van een wijk moet worden bewaakt. Er mag geen parkeeroverlast ontstaan. Vier woningen aan beide zijden van het te splitsen pand mogen niet eerder gesplitst zijn.
Minister Keijzer gaat gemeenten helpen om in kaart te brengen waar splitsen mogelijk is. Deze ‘potentiescans’ zijn al uitgevoerd in Rotterdam, Eindhoven, Ede, Leeuwarden en Zoetermeer. Woningcorporaties als Zayaz, Talis in Nijmegen en Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam voeren zelf soortgelijke scans uit om te bepalen hoe zij hun woningvoorraad beter kunnen benutten.
De gemeente Den Bosch gaat zich nu ook richten op splitsen van particuliere woningen, met een pilotproject in de wijken Bokhoven en Engelen. Uit een eerste inventarisatie blijkt dat 10 procent van de bewoners in die buurten interesse heeft om hun eigen woonhuis te splitsen. Dat willen zij vooral om een huis te bieden aan een woningzoekend familielid.
Wordt het met extra bewoners straks niet te druk in de stad? ‘In de wijken waarover onze studie gaat, woonden oorspronkelijk 3,2 personen per woning; nu is dat nog maar 2,1’, zegt Van Manen. ‘De dichtheid is dus een stuk lager geworden. Door splitsen en woningdelen kun je die wijken weer zo levendig laten worden als ze ooit waren bedoeld. En met meer bewoners kun je voorzieningen als openbaar vervoer, winkels en een bibliotheek instandhouden.’
Veel splitsingsplannen vallen of staan met het verplichte parkeeronderzoek: past een extra huishouden wel binnen de parkeernormen in de buurt? Er moet doorgaans minimaal één parkeerplek beschikbaar zijn voor dit nieuwe huishouden. Is die plek er niet, of kan die niet worden toegevoegd, dan gaat het feest niet door.
Sowieso is een corporatie die wil splitsen verplicht een ‘omgevingsdialoog’ te voeren, een gesprek met de buren dus. Die kunnen bezwaar aantekenen tegen de splitsingsvergunning van de gemeente. Soms zijn buren bezorgd dat de woningen bestemd worden voor huisvesting van een bijzondere doelgroep, bijvoorbeeld psychisch kwetsbare mensen. Maar vrijwel altijd vindt men het toevoegen van een extra woning een goed idee, merken ze bij Zayaz. Vanwege het woningtekort, maar ook als er op de begane grond een levensloopbestendige woning voor terugkomt.
‘Splitsen is bouwkundig gezien niet wereldschokkend moeilijk’, zegt Koen Verhagen van Van der Schoot Architecten, het bureau dat voor Zayaz veel ontwerpen maakt. ‘Het plan moet voldoen aan alle bouwkundige voorwaarden, en natuurlijk spelen de kosten een belangrijke rol. Vervolgens is het altijd wel een echt bouwprojectje. Daarvoor zijn gedetailleerde tekeningen nodig, want iedere situatie is weer anders.’
Projectleider Van de Goor van Zayaz komt op de zolderetage tot de slotsom. Ook de bovenste verdieping is geschikt als extra woonruimte, ondanks het puntdak. De etage is grotendeels hoog genoeg. ‘We kunnen hier met gemak twee slaapkamers inbouwen. Daarmee wordt de gehele bovenwoning bijna 80 vierkante meter, verdeeld over twee woonlagen. We gaan hier nieuwe bewoners heel blij mee maken.’
Meer woningen maken in bestaande bouw. Een woordenboek.
Harde splitsing
Een huis wordt opgedeeld in twee of meer zelfstandige wooneenheden. De verdeling kan horizontaal (per etage) of verticaal (voor- en achterhuis). Elke woning krijgt een eigen huisnummer.
Zachte splitsing
Een huis wordt geschikt gemaakt voor twee of meer alleenstaanden. Iedereen heeft een eigen kamer en sanitair, eventueel na een kleine verbouwing. Woonkamer, keuken en tuin worden gedeeld.
Optoppen
Extra woningen bouwen op platte daken van een bestaand pand. Voor een enkele woning kan dit extra slaapkamers opleveren, aan een flatgebouw kan zo een extra laag woningen worden toegevoegd.
Aankoppen
Het toevoegen van extra woningen tegen de (blinde) kopgevel van een bestaand flatgebouw.
Uitplinten
Het ombouwen of uitbreiden van de onderste laag van een flatgebouw, waar vaak de bergingen zitten. Dat kan extra woningen opleveren, of extra bergingen voor nieuwe bewoners na optoppen van het gebouw.
Luister hieronder naar onze nieuwspodcast de Volkskrant Elke Dag. Kijk voor al onze podcasts op volkskrant.nl/podcasts.
Geselecteerd door de redactie
Source: Volkskrant