Experts hekelen verkoop huurwoningen: 'Overheid heeft huursector uitgerookt'

De Wet betaalbare huur trad op 1 juli 2024 in werking. Deze inmiddels omstreden huurwet moest zorgen voor meer betaalbare huurwoningen en kamers, maar heeft in de praktijk geleid tot een afname van het aantal huurwoningen.

Door de wet zijn nog meer verhuurders gebonden aan maximale huurprijzen door de verplichte puntentelling voor de kwaliteit van een woning. Daarom vinden verhuurders hun woningen niet rendabel genoeg en verkopen ze die sinds de nieuwe wet massaal.

In hoeverre er tegenwoordig nog winst valt te behalen voor particuliere verhuurders hangt af van het type woning en het moment waarop je de woning hebt gekocht. "Woningen zijn nu veel meer waard dan twintig jaar geleden", zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft.

"Als je nu een woning koopt om te verhuren, heb je al een veel hogere instapprijs dan vroeger. En sinds de wet is het in veel gevallen niet meer winstgevend om dan nog huizen te verhuren."

En dat komt niet alleen door de Wet betaalbare huur, maar door meerdere regelingen. Zo moeten particuliere verhuurders sinds 2023 nog meer belasting betalen over hun huurinkomsten dan voorheen.

"Daarnaast hebben veel verhuurders een verhuurhypotheek, waarvan de hypotheekrente de afgelopen jaren flink is gestegen", zegt Boelhouwer. "Als je dan ook nog de Wet betaalbare huur erbij telt, kunnen de verhuurders nauwelijks nog iets verdienen aan de verhuur of zelfs verlies draaien."

Ook woningcorporaties hebben hiermee te maken. Zij moeten ook al vennootschapsbelasting betalen over de winst. Woningcorporaties investeren volgens Boelhouwer nu minder in nieuwbouw van huurwoningen, waardoor de woningmarkt nog meer vastloopt.

"De fiscale druk op verhuurders is de afgelopen jaren van alle kanten opgevoerd, van particulier tot corporatie", zegt Jasper de Groot, directeur van huurplatformen Pararius en Huurwoningen.nl.

Volgens de experts is het begrijpelijk dat verhuurders hun woningen verkopen. "Je betaalt je vooral als particuliere verhuurder blauw aan belasting. Met deze wet heeft de overheid de hele huursector uitgerookt", zegt Boelhouwer.

Volgens verschillende instanties en experts, waaronder De Nederlandsche Bank (DNB), makelaarsvereniging NVM, de Raad van State en academici, is er al vóór de invoering van de wet meerdere keren voor gewaarschuwd dat strengere huurregulering ertoe zou leiden dat veel verhuurders hun huurwoning verkopen en het aanbod in de vrije huurmarkt zou gaan krimpen.

"Het is uniek dat wij in Nederland geld aftrekken van woningcorporaties door hen te belasten met vennootschapsbelasting, terwijl wij hun eigenlijk subsidie zouden moeten geven zoals de meeste andere landen om ons heen doen", zegt Boelhouwer.

Om de huurmarkt voor verhuurders weer aantrekkelijk te maken, wil Boelhouwer dat de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties verdwijnt en dat zij subsidie krijgen. "Maar ook voor particulieren is het belangrijk hen een bescheiden winst te laten maken, zodat de investering loont. Denk bijvoorbeeld aan het Duitse systeem van vergelijkingshuren, waarin je de huur afhankelijk maakt van de marktontwikkelingen."

Hier doelt hij op een gemiddelde prijs van vergelijkbare woningen in hetzelfde gebied. De verhuurder mag dan niet zomaar elke prijs vragen, en ook niet heel veel meer dan de gemiddelde huur.

Volgens De Groot moet de WOZ-waarde, de waarde die de gemeente jaarlijks vaststelt voor elke woning, zwaarder meewegen in de puntentelling. "Zodra een woning boven de 186 punten uitkomt en in de vrije sector valt, mag de WOZ-waarde als prijsrem nog maar voor een derde het puntentotaal bepalen om de huurprijs laag te houden. Deze limiet moet eruit, zodat de waarde van de woning volledig meetelt."

"Dat zorgt er namelijk voor dat huurwoningen in grote steden vaker in de vrije sector komen en er rendabele huur voor kan worden gevraagd", zegt De Groot. Hij hoopt dat hierdoor minder huurwoningen worden verkocht. "Daardoor zal ook de doorstroom van mensen in betaalbare huurwoningen naar duurdere woningen niet meer vastlopen."

Volgens De Groot wonen ruim 550.000 huishoudens in een sociale huurwoning terwijl hun inkomen daar allang niet meer voor in aanmerking komt. "Die doorstroom loopt nu nog verder vast, omdat door de Wet betaalbare huur juist de woningen worden verkocht waar deze mensen naartoe zouden moeten kunnen verhuizen."

Om de verkoop van de afgelopen twee jaar af te remmen en de verhuur weer aantrekkelijker te maken, wil minister van Volkshuisvesting Elanor Boekholt-O'Sullivan de huurwet aanpassen.

Zo wil de minister verhuurders toestaan een hogere huur te vragen voor woningen met een hoge WOZ-waarde of voor kleine monumentale panden. Ook hoeven ze niet langer een lagere huurprijs te geven als de woning geen balkon of tuin heeft.