Recordaantal vakantiehuizen te koop door hogere belasting: ‘De prijzen zijn al wat aan het zakken’

Op een maandagmiddag in Cadzand-Bad maakt Margriet van Hout de wandeling die ze al duizenden keren maakte. De 78-jarige Haagse loopt met lichte tred naar de duinen, richting het kilometerslange strand van de badplaats aan de Zeeuwse kust. Nederland klaagt die dag over een hittegolf, maar zij wordt verwelkomd door een frisse zeewind.

Hetzelfde loopje maakt zij al haar hele leven. Een vakantie in Cadzand is een traditie binnen de familie, zeker nadat haar vader bijna zestig jaar geleden een van de eerste huizen had laten bouwen in vakantiewijk De Brabander. ‘Het voelt bijna alsof ik hier ben geboren’, vertelt zij in de late middagzon. Dat is ook zo voor haar zussen, kinderen en kleinkinderen, denkt zij. ‘Want die komen hier allemaal ook heel graag.’

Het huisje in de punt van Zeeuws-Vlaanderen werd voor het gezin een baken in de tijd, een ankerplaats van een belangrijk deel van de familiegeschiedenis. Dat is de reden dat zij blij is nu zelf eigenaar te zijn van het familiehuis, samen met haar drie zussen.

Heikel punt: belastingen

Haar gezicht betrekt als ze denkt aan de traditionele familievergadering dit najaar. Die is altijd gezellig, zegt zij, maar de belastingen zijn een heikel punt. De fiscus ziet andere waarde dan de ‘enorme emotionele waarde’ van hun vakantiewoning; de vermogensbelasting op dit kostbare bezit is de laatste jaren flink verhoogd. ‘We gaan bespreken of we nog door kunnen gaan met ons huis. Ik zou het ontzettend erg vinden als we het van de hand moeten doen.’

Even buiten Cadzand-Bad, in het oude dorp Retranchement, hangt wel een tekoopbord aan de gevel van een vakantiehuis. Een Amsterdamse financieel specialist die anoniem wil blijven kocht het vijf jaar geleden, samen met zijn vrouw. Het vervallen dorpshuis werd door hen ‘met veel liefde’ gerestaureerd en verduurzaamd, vertelt hij.

Het plan was er vaak gebruik van te maken met hun jonge kinderen. In de overige weken zou het huis worden verhuurd aan vakantiegasten. Om de kosten te dekken, en er misschien nog iets aan over te houden. ‘Het is een familiehuis, maar ook een beetje een pensioenbelegging.’

Btw verdubbeld

Toen ging de vermogensbelasting omhoog. Ook werd de btw op eventuele huuropbrengsten ruim verdubbeld. En daarbovenop kwam een verbod om de woning meer dan 28 dagen per jaar te verhuren, uitgevaardigd door de gemeente Sluis, waaronder zowel Retranchement als Cadzand valt.

‘Dat is drie keer een ondoordachte overheidsactie’, zegt hij. ‘Zo wordt de recreatiesector hier de nek omgedraaid.’

Nu staat het huis noodgedwongen leeg. ‘Uiteindelijk is het hele pakket aan maatregelen een aanslag op de hele lokale economie. Minder vakantiewoningen en minder verhuur betekent ook minder werk voor de loodgieter, de tuinman en de restauranthouder.’

Wat extra pijn doet, aldus de Amsterdammer, is dat de gemeente jarenlang het tweedewoningbezit hier actief heeft gepromoot. ‘Vervolgens knappen mensen als ik een woning op, en dan komen ze met beleid om ‘de lokale bevolking ook een kans te geven op een woning’. Verderop is er meer dan genoeg plek voor betaalbare huisvesting. Maar de belofte van de gemeente om daar betaalbare woningen te realiseren is nooit vervuld.’

Stekje in eigen land

Menig eigenaar van een vakantiewoning heeft thuis al zitten zuchten boven zijn belastingpapieren. Daarbij is de vermogensbelasting een ‘hot item’, aldus fiscaal adviseur Jan Willem Wijnbergen. Die belasting op hun eigendom is in vijf jaar ongeveer verviervoudigd. Dat komt niet alleen door de waardestijging van hun bezit, maar onder meer ook door de sterk gestegen box 3-heffing.

Eigenaren moeten belasting betalen over de waardestijging van hun vakantiehuis, dat onder eigen vermogen (box 3) valt. De Belastingdienst berekent die met een ‘fictief’ rentepercentage; in 2025 was dit bijvoorbeeld 5,88 procent. Dat gaat ervan uit dat de woning bijna 6 procent meer waard is geworden. Daarover betalen eigenaren 36 procent belasting. Voor iemand met een vakantiehuis van 250 duizend euro komt dit neer op zo’n 5.400 euro.

Als de woningwaarde in werkelijkheid minder dan die kleine 6 procent omhoogging, moet de eigenaar dit bewijzen bij de Belastingdienst, die dan dit ‘werkelijke’ percentage hanteert.

Dure huizen, hoge lasten

Een vakantiehuis is sowieso een dure hobby. In Cadzand-Bad moet ook onroerendezaakbelasting betaald worden, en eventueel forensenbelasting. Plus de gewone kosten van onderhoud, verzekering, afvalstoffenheffing, watergebruik en een eventuele vergoeding voor beheer van het vakantiepark. Zo lopen de totale vaste kosten voor een gemiddeld vakantiehuis op naar zo’n 12 duizend euro per jaar.

Dat bedrag is voor de vele duurdere huizen een veelvoud. Dat is zeker merkbaar in Zeeland, want na de Waddeneilanden staan in die provincie de hoogst geprijsde recreatiewoningen.

Wie besluit te verkopen, moet er rekening mee houden dat een kandidaat-koper ook fiscaal gezien diep in de buidel moet tasten. De overdrachtsbelasting is de laatste jaren namelijk ook gestegen, van 2 naar 8 procent van het aankoopbedrag.

Huizen te koop

Eind april maakte de NVM bekend dat er vorig jaar meer dan 2.700 recreatiewoningen te koop zijn gezet, alleen al bij leden van de makelaarsvereniging. Dat is het hoogste aantal in vijftien jaar. In Zeeland steeg het aanbod met 28 procent.

De gemiddelde verkoopprijs van zo’n woning is sinds 2020 tot eind vorig jaar met ongeveer 40 procent gestegen, naar bijna 250 duizend euro. In de coronatijd werd er gevochten om een extra stekje in eigen land. Toen sloegen ook velen toe, in de hoop op een flink rendement uit verhuur.

Dit jaar is het aantal woningen in de verkoop nog verder opgelopen, zegt Anneke Haak-Bronsema, specialist recreatiewoningen in de vakgroep NVM Wonen. Inmiddels staan er bijna 5.500 vakantiewoningen op huizensite Funda. ‘De stijging zie je met name in de hogere prijsklassen. Dat heeft alles te maken met de toegenomen financiële druk op de eigenaren.’

Box 3-regeling

Cadzand-Bad lijkt inmiddels meer tekoopborden dan strandstoelen te tellen. In zijn kantoor aan de boulevard vertelt makelaar Valentijn Verhage dat hij het door de belastingverhogingen extra druk heeft gekregen. Hij heeft meer dan zeventig vakantiewoningen in de aanbieding, met prijzen van circa 400 duizend euro tot appartementen met zeezicht van bijna 3 miljoen.

‘Juist mensen met een vakantiewoning die al generaties in de familie is, verkeren in onzekerheid’, vertelt hij. ‘De waarde van de woning is natuurlijk behoorlijk opgelopen, maar dat geldt ook voor de vermogensbelasting. Dan heb je het over 8- tot 20 duizend euro per jaar. Ik ken zelfs iemand die 75 duizend per jaar betaalt.’

Het is niet gek, vindt hij, dat iedereen in spanning afwacht hoe de box 3-regeling nog wordt aangepast, in het voordeel van de vakantiehuiseigenaren. Daarover loopt een parlementaire discussie. ‘Maar als zo’n familie nu al móet verkopen, dan is dat heel pijnlijk om mee te maken. En dat zie ik op dit moment vrij vaak.’

Bij de overblijvers of de kopers van die huizen ziet hij wel een trend. ‘Mensen kiezen een weg om die vermogensbelasting heen. Door het huis onder te brengen in een besloten vennootschap, bijvoorbeeld. Dat gebeurde al, maar is nu populair. Het heeft voordelen, maar ook nadelen. Een vakantiehuis in een bv zul je moeten verhuren. Dat beperkt het eigen gebruik. En je krijgt vreemden in je huis.’

Discussie

Wie zijn vakantiehuis toch nog kan betalen, moet nog zien wat de definitieve belasting op vermogen wordt; daarover moet het parlement het nog eens worden. Zal de eigenaar mogelijk in 2028 alleen vermogensbelasting betalen over daadwerkelijk gerealiseerde winst, zoals bij de verkoop van het tweede huis? Of toch ook jaarlijks, over de ‘papieren’ waardestijging van de WOZ-waarde van het vakantiehuis?

In het wetsvoorstel dat nu wordt besproken wordt gekozen voor belasting op de daadwerkelijke vermogensgroei, bijvoorbeeld op de winst uit verkoop van een aandelenpakket. Recreatiewoningen zouden vallen onder een speciale mengvorm. Voor een niet-verhuurde vakantiewoning van 250 duizend euro zou dat leiden tot zo’n 1.200 euro belasting per jaar.

Wordt de recreatiewoning later met overwaarde (berekend vanaf de WOZ-waarde op 1 januari aanstaande) verkocht, dan zou er ook belasting moeten worden betaald over die ‘echte’ vermogenswinst.

Bescheiden badplaats van weleer

In een van de kleinste vakantiewoningen van Cadzand hopen ze ook deze veranderingen te overleven. Aan het einde van de boulevard staat aan de duinrand Huisje Mijn Wens. In de tuin doet het Belgische echtpaar Gaby Schaers (77) en Jos Bertels (78) gezellig samen wat klusjes.

De grootmoeder van Schaers kocht het huisje in een tijd dat de asfaltweg voor de deur nog een zandpad was. De veldwachter stapte daar regelmatig van zijn paard voor een kop koffie bij deze ‘Belgische madam’, zoals grootmama in het dorp werd genoemd.

De bescheiden badplaats van weleer is in de laatste vijftien jaar enorm veranderd. Cadzand is een uitwijkplek geworden voor projectontwikkelaars uit Knokke, de nabijgelegen, overvolle en zeer luxe badplaats aan de Belgische kust.

Tegenover het huisje van Schaers en Bertels staan nu grote blokken met vakantieappartementen. Op de duinen achter hen is hotel De Blanke Top verrezen, net als twee gebouwen met appartementen die tot de duurste vakantiewoningen van Nederland worden gerekend. In de laatste staan nu drie appartementen te koop, met vraagprijzen tot bijna 4 miljoen euro.

‘Ons papa mocht hier nog geen caravan neerzetten’, zegt Schaers. ‘Dan kwam de gemeente meteen langs. En kijk nu eens.’ Aan de muur hangt een foto van hun lachende kleinkinderen, met zeewier op het hoofd. Dat zijn nu twintigers, zegt Schaers vertederd. ‘Zij komen net zo graag naar Cadzand als wij. Maar we moeten het hier wel kunnen blijven betalen. Dat wordt spannend.’

Voor een prikkie?

Gaan de vakantiewoningen straks voor een prikkie van de hand? Dat durft NVM-bestuurder Haak-Bronsema niet te voorspellen. ‘In de coronatijd stond er extreem weinig te koop. Nu zie ik een redelijke balans op de markt. Nederland heeft nog genoeg mensen met de financiële middelen om een stukje vrijheid te kunnen kopen. Maar die vakantiewoning zal vooral voor persoonlijk gebruik zijn, denk ik. Wie nog hoopt op een positief rendement op zijn bezit, staat voor een moeilijke rekensom.’

Ook de Cadzandse makelaar Verhage wil de stormvlag niet hijsen. Al zijn er wel kijkers, maar nog weinig kopers. ‘Die doen hun huiswerk en dan valt die hele fiscaliteit toch tegen. Dan besluiten ze om toch nog even te wachten. De prijzen zijn al wat aan het zakken.’

Uiteindelijk zal er wel een volgende generatie eigenaren opstaan, zo verwacht hij. ‘Die vakantiewoningen blijven natuurlijk gewoon bestaan. En Cadzand blijft prachtig, voor altijd.’