Hij mocht de rest van de grond houden én een kwart miljoen boete betalen

De zaak

Een man verkocht in 2023 een perceel in Riel (bij Goirle en Tilburg) voor ruim 2 miljoen euro aan een Amsterdamse grondhandelaar. In de koopovereenkomst stond dat de verkoper er niets over mocht vertellen, aan wie dan ook, op straffe van 50.000 euro boete. Toen enkele maanden later het eerste deel van het perceel daadwerkelijk aan de grondhandelaar werd geleverd, knipte die het meteen in veertien stukjes op, en verkocht die door aan kleine beleggers.

Kort erna schreef het Brabants Dagblad over de verkoop: „Grondspeculatie in Riel: akkerland na paar weken als ’toekomstige bouwkavels’ vijf keer zo duur verkocht”. In het artikel komt de oorspronkelijke verkoper, tevens fractievoorzitter van een lokale partij in de gemeenteraad van Goirle, aan het woord: „Ik heb niets raars gedaan […] In de regio heb ik vaker gronden gekocht en verkocht. En dit is wat bouwbedrijven en ontwikkelaars doorgaans betalen. Natuurlijk heb ik bij het kadaster gezien wat er hier in Riel achteraan is gekomen. Die prijzen hebben mij ook verbaasd.”

De fractievoorzitter/oorspronkelijke verkoper mailde ook de notaris die bij de verkoop was betrokken dat hij wist dat de gemeente géén plannen had om die percelen te ontwikkelen. Dat zou de notaris moeten zeggen tegen de belangstellenden voor de opgesplitste percelen.

Omdat de grondhandelaar lang treuzelde met de afname van het tweede deel van het perceel, ontbond de oorspronkelijk verkoper de koopovereenkomst voor dat resterende deel, en eiste wegens wanprestatie de daarbij behorende boete van 200.000 euro.

De grondhandelaar eiste daarop de boete van 50.000 euro, omdat de oorspronkelijk verkoper met het interview in het Brabants Dagblad de geheimhoudingsclausule had geschonden. De grondhandelaar zegde op zijn beurt ook de overeenkomst op, en eiste de boete van twee ton.

De rechtbank Amsterdam oordeelde dat de oorspronkelijk verkoper de overeenkomst rechtsgeldig had ontbonden, maar dat hij wel de boete moest betalen omdat hij zich niet aan de geheimhoudingsverplichting had gehouden.

De uitspraak: boete betalen, en koper mag ontbinden

In hoger beroep oordeelt het gerechtshof Amsterdam dat de oorspronkelijk verkoper inderdaad het geheimhoudingbeding heeft geschonden. Want met de uitspraken „niets raars gedaan”, „wat bouwbedrijven en ontwikkelaars doorgaans betalen” en „prijzen hebben mij ook verbaasd” heeft hij „precies het soort media-aandacht bevorderd” dat de koper met het beding wilde voorkomen. Hij moet dus de boete betalen.

Anders dan de rechtbank oordeelt het hof dat de verkoper de overeenkomst niet kan ontbinden. Nu hij de geheimhoudingsboete is verschuldigd, is hij namelijk in ‘schuldeisersverzuim’: dan kun je de overeenkomst niet rechtsgeldig ontbinden. En dat kan de grondhandelaar wel, die daarmee ook de boete van twee ton kan opeisen.

Het commentaar

Volgens advocaat Floris van de Pol (AKD), niet bij deze zaak betrokken, is zo’n geheimhoudingsbeding bij grondverkoop niet ongebruikelijk. „Soms speelt koersgevoeligheid van de transactie of politieke gevoeligheid of dreigende imagoschade. Ook een boetebepaling is dan niet ongewoon. Schade door schending van de geheimhouding is moeilijk aan te tonen, een boeteclausule moet dan afschrikkend werken.”

Als een overheid bij de transactie betrokken is, gelden andere regels. „Zo moet de overheid bij de verkoop van grond de verschillende potentiële kopers gelijke kansen bieden en informatie verstrekken. Zelfs bij een afspraak over geheimhouding kan de Wet open overheid meebrengen dat de overheid die informatie toch openbaar moet maken.”

Volgens Jeroen Rheinfeld, hoogleraar agrarisch recht in Groningen, is dit een wat atypische zaak over grondspeculatie, omdat door onhandig omgaan met de geheimhoudingsplicht de verdere deal uiteindelijk niet doorging. „Daar heeft het hof dan wel een zware sanctie op gezet. Maar als je wat breder kijkt, gaat dit ook over speculeren met grond.”

Anders dan in Scandinavische landen kent Nederland geen wettelijke of beleidsregels om dat tegen te gaan. „Alleen als sprake is van bewuste misleiding, bijvoorbeeld door valse beloften over stedelijke ontwikkeling, kunnen kopers soms op basis van ‘oneerlijke handelspraktijken’ de verkoper aansprakelijk stellen en de overeenkomsten vernietigen.”

De notaris moet in dat geval de koper waarschuwen voor risico’s. „Al zit die al snel in een spagaat”, zegt Rheinfeld, „want hij moet goed voorlichten, maar heeft ook primair de plicht medewerking te verlenen aan de transactie, en om onafhankelijk en onpartijdig te blijven.”

Rheinfeld heeft de indruk dat er de laatste tijd minder gespeculeerd wordt. „Het overgrote deel van de percelen ligt in gebieden waar geen ontwikkeling voorzien, of mogelijk, is. Omdat het bijvoorbeeld grenst aan Natura-2000 gebieden, of het zijn kleine stukjes waar de gemeente niks mee kan.”

Eind vorig jaar schreef ook de toenmalig minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening aan de Tweede Kamer dat „het aantal transacties in beleggingspercelen in de afgelopen anderhalf jaar (…) nog steeds aanzienlijk lager [ligt] dan het aantal in de periode van vóór 2023”.

Rheinfeld: „Als je nu nog niet weet van de mogelijke financiële risico’s bij de meeste gevallen van grondspeculatie, heb je wel een paar jaar het nieuws gemist.”

Kies NRC als voorkeursbron