Oranjegolf verhit de Spaanse woningcrisis nog meer: ‘Door hier een woning te kopen, sluit ik een Spanjaard buiten’

Met twee handen leunt Manny Niessen op de met crèmekleurig marmer betegelde balustrade van een van de moderne luxevilla’s die hij laat bouwen. Vanaf de derde etage overziet hij de bouwplaats. Er klinkt geschraap van een bouwvakker die, met strooien hoed op en sigaret in de mond, met een troffel het cement tussen de nieuwgelegde bakstenen weghaalt.

Een pet met speelkaartenmotief beschermt Niessen tegen de brandende zon. Het is eind september, maar hier in Rojales, een heuvelachtig stadje aan de Spaanse Costa Blanca, is de zomer nog in volle gang.

Bouwondernemer annex makelaar Niessen heeft zelf zijn intrek genomen in een van de andere villa’s die deel uitmaken van het bouwproject, dat over ‘maximaal drie jaar’ klaar moet zijn. Voor een aantal van de twaalf kubistische woningen is al een koper gevonden, andere staan te koop of gaan binnenkort in de verkoop.

Dat laatste geldt ook voor de villa waar Niessen doorheen loopt. Vraagprijs van deze zeven slaapkamers en zes badkamers tellende residentie: 1,3 miljoen euro. ‘Samen met mijn eigen huis het duurste van dit project’, aldus de Limburger, wiens tongval verraadt dat hij in Blerick is geboren.

Niessen bouwt in Rojales aan een enclave. Want wat nu al vaststaat, is de nationaliteit van zijn toekomstige buren: ‘Allemaal Nederlanders’, lacht hij.

Met zijn familiebedrijf Mi Casa Familie spint de ondernemer garen bij de vraag van Nederlanders naar vastgoed in Spanje. Die is in de afgelopen tien jaar geëxplodeerd, blijkt uit cijfers van de overkoepelende organisatie van Spaanse notarissen. Waar Nederlanders in 2016 nog 2.232 Spaanse woningen kochten, waren dat er vorig jaar 8.354, een record.

De Nederlandse kooplust steekt wrang af tegen de realiteit waarmee veel Spanjaarden worden geconfronteerd. Er is in Spanje een schrijnend tekort aan betaalbare koopwoningen en duizenden huurders worden jaarlijks hun huis uitgezet omdat ze de huurverhoging niet kunnen ophoesten. Na wekenlange protesten tegen de woningcrisis zag de Spaanse premier Pedro Sánchez zich afgelopen week genoodzaakt vervroegde verkiezingen uit te schrijven.

Berenklauw

Het is niet terecht om de crisis in zijn geheel te wijten aan de buitenlandse investeerders, stelt econoom Julen Bollain, verbonden aan de Universiteit van Mondragón. Hij doet onderzoek naar ongelijkheid, armoedebeleid en sociaal-economische kwesties. Hij spreekt van een ‘betaalbaarheidscrisis’, veroorzaakt door ‘jarenlang ontoereikend huisvestingsbeleid’.

‘In de gebieden waar de vraag het grootst is, zijn de huizenprijzen en vooral de huurprijzen veel sneller gestegen dan de inkomens van huishoudens’, aldus Bollain. ‘Tegelijkertijd beschikt Spanje over een relatief beperkt aanbod aan betaalbare en sociale woningen.’

Voor de Nederlandse kopers lijken die problemen niet te bestaan. Zij richten zich en masse op vastgoed in de kustgebieden, blijkt uit een analyse van Idealista, het Spaanse Funda. De drie meest gewilde gemeenten (Jávea, Torrevieja en Dénia) liggen allemaal in de provincie Alicante, waar ook Rojales ligt. Marbella en Barcelona completeren de top 5.

Een van de Nederlanders die in de afgelopen jaren naar Alicante verhuisden, is restauranthouder Sander Bos (33). Zijn Restaurante Bos in Torrevieja zit verstopt onder een appartementencomplex van vijf verdiepingen, op steenworp afstand van de azuurblauwe Middellandse Zee. De Nederlandse vlag aan de gevel wappert deze middag in de aangename zeebries.

Gasten die in het restaurant genieten van een frikandel, berenklauw of bitterballen doen dat normaal gesproken met uitzicht op zee. Nu wordt dat belemmerd door een opengebroken autoweg, die wordt omgebouwd tot een brede wandelpromenade.

Om 16.30 uur, een half uur na de opening, is de zaak nog leeg. Bos, een grote man die de zaak vandaag in zijn eentje draaiende houdt, streek vier jaar geleden neer in Spanje. ‘Ik was helemaal klaar met Nederland’, zegt hij, leunend op een hoge tafel. Klaar met de huizenmarkt, klaar met het ondernemersklimaat en klaar met de ‘regeltjes’. Hij wijst naar buiten: ‘Probeer in Nederland maar eens zo’n zaak te openen, met uitzicht op zee. Vergeet het maar.’

Bos zei zijn thuisstad Zutphen gedag en vertrok met zijn vrouw en twee dochters op de bonnefooi naar Spanje, het land waarop hij tijdens een stage in de horeca verliefd was geworden. Hij vond er een huurwoning, kocht een auto en ging ‘klusjes doen’ in de bouw. ‘Ik dacht: als ik maar weg ben uit Nederland. Als je wilt werken, is er altijd werk.’

Bang voor de sprong in het diepe was hij niet. ‘Ik kan altijd nog terug’, zegt hij schouderophalend. ‘Dat is dan wel weer het voordeel van Nederland.’ Hij houdt zijn hand op als een bedelaar: ‘Je kunt altijd nog zo doen.’

Niet alleen pensionado’s

De N332 van Alicante naar Torrevieja volgt de Spaanse kustlijn en voert langs rotsachtig heuvellandschap. Hoe dichter bij de steden, hoe groter de bedrijvigheid. In kustplaats Guardamar del Segura torenen drie hijskranen uit boven alle nieuwbouw die er in de afgelopen jaren massaal is bijgebouwd. Op de rondwegen strijden billboards met foto’s van hagelwitte nieuwbouwwoningen om de aandacht van automobilisten. Inmobiliario, valt op de meeste te lezen, realtor, en een enkele keer de Nederlandse vertaling: makelaar.

De oranje golf in Spanje bestaat voor driekwart uit kopers die zich, anders dan Bos, niet permanent in het land vestigen. Op dat vlak zijn de Nederlanders sinds dit jaar koploper: de Britten en de Duitsers zijn voorbijgestreefd. Onder deze niet in Spanje ingeschreven kopers bevinden zich de klassieke overwinterende pensionado’s, maar ook Nederlandse investeerders vinden steeds vaker hun weg naar de Spaanse costa’s.

Dat komt niet in de laatste plaats door de strengere regels die sinds enkele jaren in Nederland gelden voor particuliere beleggers in vastgoed. Mike Langen, senior econoom woningmarkt bij het economisch bureau van ABN Amro, wijst op de hogere heffingen op box 3 (eigen vermogen) en de begrenzing van de huur die een verhuurder mag vragen door de introductie van het zogenoemde middensegment: huurwoningen die zijn bedoeld voor mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar voor wie een huurwoning in de vrije sector vaak te duur is.

Langen spreekt van een ‘perfect storm’, waarop investeerders naar Spanje zijn overgewaaid. ‘Je moet in Nederland meer belasting betalen, terwijl je minder rendement kunt verwachten. Voor sommige woningen is dat niet meer rendabel. Plus, het prijsniveau op de woningmarkt is nu enorm hoog, dus veel mensen zagen een kans om hun investeringen te verkopen of te verzilveren, en hebben die gepakt.

‘Gok niet op waardestijging’

In de oranje (‘toeval’) hotellobby in Rojales, die ook dienstdoet als makelaarskantoor, bevestigt vastgoedmagnaat Niessen dat hij ‘steeds meer’ te maken krijgt met Nederlanders die ‘vanwege de belasting’ bij hem aankloppen.

Niessen richt zich met zijn familiebedrijf al meer dan dertig jaar op de huizenmarkt in de provincies Alicante en Murcia. In de brochure varieert het aanbod van een tweekamerappartement van minder dan een ton tot een villa van een kleine 2,5 miljoen euro. In iets meer dan dertig jaar verkocht hij naar eigen zeggen ongeveer 4.500 woningen, 95 procent van de klantenkring is Nederlands.

Mensen die interesse hebben in een woning in Spanje worden steeds jonger, merkt hij. ‘Vanaf een jaar of 35. Sommige jongens hebben al heel snel poen verdiend, die stappen meestal in een van onze investeringsprojecten. Dan kunnen ze het huis vier maanden per jaar gebruiken, de rest van het jaar wordt het verhuurd.’ Een dergelijke investering betaalt zich volgens Niessen ruimschoots uit. ‘Alleen al de waardestijging was de afgelopen drie jaar 10 procent per jaar.’

Op sociale media schetsen vastgoedinfluencers steeds vaker dit soort rooskleurige financiële vergezichten, waarmee zij Nederlandse investeerders proberen te lokken. Econoom Langen van ABN Amro zet er vraagtekens bij.

‘Ik heb mijn twijfels over dat grote potentieel. Het verhuren van een woning kan rendabel zijn, maar ik zou niet speculeren op prijsstijgingen zoals hier in Nederland’, zegt hij. ‘Spanje is een enorm groot land met veel ruimte om te bouwen. Bovendien zijn de meeste van deze plaatsen vakantiebestemmingen met beperkte economische groei buiten de toeristische sector. De vraag is dus veel onzekerder en het aanbod veel groter dan in Nederland. Dat zou zomaar kunnen leiden tot een waardedaling.’

‘Nederland helemaal zat’

In Torrevieja zijn meer mensen die niet alleen om financiële redenen naar Spanje zijn vertrokken. Dat geldt voor nagenoeg alle bezoekers van Het Elfde Gebod, een oranjecafé in een winkelcentrum aan de rand van het Spaanse stadje. Hier klinken Nederlandstalige hits van Rutger van Barneveld en Marco Schuitmaker.

De kroeggangers zeggen Nederland, en in het bijzonder de politiek, ‘helemaal zat’ te zijn. Onder hen de Amsterdamse Fons (64, ‘geen achternaam, daar krijgt mijn zus gezeik mee’), die een shaggie draait aan een van de hoge tafels op het betegelde terras. Een gouden davidster hangt om zijn nek, niet uit geloofsovertuiging, ‘maar vanwege Ajax’.

Fons kocht onlangs een huis in Torrevieja, waar hij het hele jaar woont. Hij voelt zich in de steek gelaten door de Nederlandse overheid, die volgens hem meer oog heeft voor asielzoekers. ‘Nederland is een mooi land. Je moet er alleen geen Nederlander zijn.’ Hij neemt nog een slok van zijn bier.

Desgevraagd zegt Fons dat het hem niet helemaal lekker zit dat hij zich hier schuldig maakt aan datgene waarop hij asielzoekers in Nederland afrekent. ‘Ik voel me soms zelf een gelukszoeker. Door hier een huis te kopen, sluit ik een Spanjaard buiten die het misschien ook had willen hebben. Maar ja, ik kan niet de hele wereld op mijn rug nemen.’

Op kamers bij moeder

Hoewel buitenlandse investeerders volgens de Spaanse econoom Bollain niet de ‘voornaamste oorzaak’ zijn van de problemen, zijn ze met name aan de kust en in andere toeristische gebieden wel degelijk een factor. ‘Het probleem ontstaat wanneer er extra koopkracht komt op een woningmarkt waar het aanbod al zeer beperkt is. Buitenlandse kopers kunnen zich doorgaans hogere prijzen veroorloven dan lokale huishoudens, wat in bepaalde gebieden kan leiden tot stijgende prijzen.’

Dani Costa (33) kan erover meepraten. Terwijl de ober met een dienblad met leeg glaswerk door de tapasbar in het centrum van Alicante loopt, parelt het zweet van zijn voorhoofd. Costa werkt fulltime, maar woont uit financiële noodzaak bij zijn moeder. Hij verdient iets meer dan 1.000 euro per maand, en de huur voor een kamer is al gauw de helft. ‘Als ik dat betaal, heb ik niet genoeg over om van te eten.’

Ja, de nieuwkomers brengen geld in het laatje, maar ze drukken ook op de woningmarkt. Wat Costa vindt van al die gloednieuwe woningen die aan de rand van de stad verrijzen? Hij valt even stil, haalt zijn schouders op; de machteloosheid spat ervan af. ‘Pfff’, weet hij uit te brengen. ‘Wat valt erover te zeggen?’

Niessen gaat voorop in een rondleiding langs ruim tweehonderd appartementen die hij als makelaar heeft verkocht. In de ruim dertig jaar tijd dat hij hier actief is, gingen er ‘misschien vijf’ naar een Spanjaard. Niet uit onwil, benadrukt hij: Spanjaarden hebben volgens hem simpelweg het geld niet. Bij het verlaten van de compound heft hij vertwijfeld zijn armen. ‘Daar kan ik verder niks aan doen.’