Aanzetten tot overbieden of prijsafspraken tussen bevriende makelaars: register moet malafide makelaarspraktijken tegengaan

Een verplicht beroepsregister voor wie als makelaar wil werken, moet zorgen dat misstanden bij het kopen van een huis verleden tijd zijn. Bij inschrijving in dit register komen alle makelaars onder een onafhankelijke geschillencommissie te staan en kan iemand in het uiterste geval de registratie verliezen – en daarmee niet langer als makelaar werken.

Minister Elanor Boekholt-O’Sullivan (Volkshuisvesting, D66) stuurde het plan voor zo’n register donderdagochtend in een brief aan de Tweede Kamer. Daarmee trekt ze samen op met PVV-Kamerlid Jeremy Mooiman, die aan een initiatiefwetsvoorstel werkt. De Tweede Kamer nam al meerdere van zijn moties over het onderwerp aan, nadat gesprekken over zelfregulering tussen de twee grootste makelaarsverenigingen NVM en Vastgoed Nederland vorig voorjaar stukliepen.

Dit jaar is er sprake van topdrukte op de woningmarkt, maar klinken er ook hardnekkige klachten over wangedrag van makelaars. Bij de Vereniging Eigen Huis (VEH) kwamen sinds februari bijna 1.400 meldingen binnen op een meldpunt voor malafide makelaarspraktijken.

In de meldingen ging het met name om vermoedens van onderlinge prijsafspraken met bevriende makelaars, het niet of onjuist vrijgeven van het biedlogboek, tijdens het biedingsproces de spelregels veranderen en het onder druk zetten van aspirant-huizenkopers om over te bieden.

Uit nader onderzoek van het Verwey-Jonker Instituut, in opdracht van de minister, blijkt nu dat ruim een kwart van de ondervraagden slechte ervaringen had door het gedrag van (in de meeste gevallen) een verkoopmakelaar. In ruim acht op de tien gevallen was die aangesloten bij een van de twee grote beroepsverenigingen NVM en Vastgoed Nederland.

Volgens het Verwey-Jonker Instituut worden slechte ervaringen amper gemeld. Slechts in 2 procent van de gevallen werd melding gemaakt; volgens de onderzoeksinstelling vertrouwen huizenkopers-in-spe er niet op dat er iets met hun klacht wordt gedaan. De verenigingen hebben allebei een klachtenpunt, maar handhaven niet uit zichzelf uit vrees dat makelaars uit de beroepsvereniging stappen.

Geschillencommissie

Om de kosten en de impact van de regelgeving voor zowel (ver)kopers als makelaars enigszins beperkt te houden, kiest minister Boekholt-O’Sullivan voor een beroepsregister waarin het werken als makelaar wordt gereguleerd. Wie zich inschrijft om als makelaar te werken, gaat akkoord met een nog op te stellen lijst van wettelijke gedragsnormen met als uitgangspunt „transparantie, correcte informatieverstrekking en gelijke behandeling”, zo schrijft de minister in de Kamerbrief.

Ook word je bij inschrijving verplicht lid van De Geschillencommissie – een onafhankelijke instelling die klachten in allerlei sectoren behandelt en toetst aan de wet. Bij zeer grove misstanden kan een makelaar uiteindelijk worden geroyeerd en uitgeschreven uit het register. Anders dan nu mag de persoon in kwestie zonder inschrijving niet langer als makelaar werken.

Makelaarsvereniging NVM laat donderdag weten het idee van landelijke regulering en klachtenbehandeling te steunen. Maar, zo stelt NVM-directeur Goutsmits-Gerssen in een schriftelijke verklaring, daar horen wel opleidingseisen bij: aan een registratie of een biedlogboek kun je als consument nog niet zien of een makelaar wel deskundig is.

„Een wettelijk register wekt de verwachting dat een makelaar gekwalificeerd is. Zonder vakbekwaamheidseisen maak je die verwachting niet waar. Dat is schijnzekerheid”, aldus Goutsmits-Gerssen. „Regulering moet consumenten beschermen vóórdat het misgaat. Leg daarom nu vast dat iedere woningmakelaar aantoonbaar vakbekwaam moet zijn. Zonder die eis blijft de wet te veel een papieren tijger. Laten we het alsjeblieft in één keer goed doen.”

De Vereniging Eigen Huis gaat de maatregel nog niet ver genoeg. De belangenvereniging voor huizenbezitters had liever gezien dat niet alleen het beroep van makelaar gereguleerd zou worden, maar ook het gehele aankoopproces vanaf de bezichtiging tot aan de bieding.

„Ook gelijktijdige toegang tot woningaanbod en gelijke mogelijkheden tot bezichtigingen, een uniform en controleerbaar biedlogboek voor kopers en onafhankelijk toezicht en handhaving moeten wettelijk worden geregeld”, zo laat de VEH in een schriftelijke reactie weten. „Alleen zo kunnen kopers en verkopers erop vertrouwen dat het proces eerlijk verloopt en de informatie betrouwbaar is.”

Nu ligt in het biedingsproces alleen nog wettelijk vast welke documenten je moet aanleveren en dat je drie dagen wettelijke bedenktijd hebt na een geaccepteerd bod.

Lees ook

Ruzie in makelaarsland: belangenverenigingen NVM en Vereniging Eigen Huis liggen overhoop over verkoopmethode

Open inschrijving

Jarenlang werd ingezet op zelfregulering van de makelaarsbranche. Toch lukte het de twee grote beroepsverenigingen NVM en Vastgoed Nederland niet om tot één geldende gedragscode voor de hele branche te komen. Gesprekken hierover tussen het ministerie, brancheverenigingen NVM en Vastgoed Nederland en de Vereniging Eigen Huis en liepen in maart vorig jaar na twee jaar stuk.

Een van de punten waarop de makelaarsverenigingen van mening verschillen, is de toepassing van de ‘open inschrijving’. Hierbij dienen belangstellenden een bod op een woning in via een soort digitale brievenbus, die op een vastgesteld tijdstip sluit. Alleen de verkopende makelaar kan tussentijds kijken naar de biedingen.

En dat zorgt volgens de Vereniging Eigen Huis voor informatieongelijkheid. Verkoopmakelaars die niet te goeder trouw zijn, kunnen hun kennisvoorsprong op die manier uitbuiten door onderhands deals te sluiten met andere makelaars – het vaak genoemde ‘telefoontje om één voor twaalf’ om te horen wat er nog nodig is om het hoogste bod te verslaan. De VEH pleit voor een afschaffing van deze biedmethode.

Lees ook

Vereniging Eigen Huis: leg biedingsprocedure koophuizen wettelijk vast

Dat zien ze bij de NVM heel anders. Immers, zo zegt de vereniging, het is juist de consument die liever een open inschrijving wil. De verkopende partij kan zo tussentijds nog de verkoopstrategie wijzigen en wil uiteindelijk het maximale uit de verkoop te halen. De grootste makelaarsvereniging van Nederland stapte uit het brancheoverleg en kwam vorig jaar met een eigen biedingsprotocol – waardoor er nu de facto twee richtlijnen bestaan.

De komende maanden gaat de minister om tafel met de makelaars en de brancheverenigingen om tot een uitwerking van het register te komen. Hier wordt in de eerste maanden van volgend jaar meer over duidelijk.