Opgeknapte kluswoning werd vorig jaar bijna helft meer waard

Kopers moeten wel flink investeren om zo'n opknapwoning weer comfortabel en bewoonbaar te maken. Voor starters kan het een uitgelezen kans zijn eindelijk de woning te kopen die ze in helemaal afgewerkte staat misschien niet hadden kunnen betalen.

Soms is alleen een nieuwe vloer of een lik verf op de muren niet genoeg en is een grotere verbouwing nodig om er te kunnen wonen. Niet omdat de keuken of badkamer niet naar smaak is, maar omdat de woning oud of slecht onderhouden is. Sinds 2020 hebben NVM-makelaars meer dan 40.000 van zulke kluswoningen verkocht.

Op huizensite Funda krijgt iedere woning een kwaliteitsscore. Met beeldherkenningstechnologie worden de foto's objectief beoordeeld op kwaliteit en onderhoud. Woningen met de laagste score worden het vaakst aangemerkt als 'kluswoning'. Sommige advertenties geven expliciet aan dat het om een kluswoning gaat.

De gemiddelde waarde van een kluswoning bedroeg vorig jaar 390.000 euro. Zoek je als koper een instapklare woning, dan betaal je ongeveer 100.000 euro meer.

Een instapklare woning is een gemiddeld afgewerkte woning waarin je zonder aanpassingen direct kunt wonen. De woning is niet per se splinternieuw of tot in detail afgewerkt. Deze woningen vormen ongeveer 40 procent van de verkochte woningen in Nederland.

Nog een voordeel van een kluswoning is dat die markt minder oververhit lijkt dan die van instapklare woningen. Zo werd 78 procent van de instapklare woningen het afgelopen jaar boven de vraagprijs verkocht. Bij kluswoningen was dat aandeel 64 procent.

Meer dan de helft van de kluswoningen werd in 2025 gekocht door koopstarters, tegenover 37 procent door doorstromers. Vooral in stedelijke gebieden worden veel kluswoningen gekocht door koopstarters. Buiten de steden neemt het aandeel doorstromers juist toe.

Voor starters biedt de lagere verkoopprijs van minder afgewerkte woningen een kans om toe te treden tot de woningmarkt. Wel is het belangrijk dat er voldoende financiële ruimte is om de verbouwing te betalen, bijvoorbeeld via een bouwdepot binnen de maximale leencapaciteit of met eigen geld.

Kluswoningen zijn ook nog steeds populair onder beleggers. Afgelopen jaar werd een op de tien kluswoningen gekocht door een belegger. Zij kunnen waarde toevoegen door kluswoningen op te knappen en vervolgens te verhuren of door te verkopen.

Hun aandeel is in de afgelopen jaren wel sterk afgenomen. Door hogere belastingen en strengere regelgeving is het minder aantrekkelijk geworden om woningen te kopen voor de verhuur of doorverkoop. Mede daardoor is het aandeel koopstarters juist toegenomen.