Te weinig nieuwbouw zet doorstroming op woningmarkt onder druk

Dat er nu echt iets moet gebeuren is duidelijk, zeggen experts. Als dat niet gebeurt, zal dat op termijn gevolgen hebben voor de doorstroming in de bestaande woningvoorraad. Dat blijkt uit de Monitor Koopwoningmarkt over het tweede kwartaal van 2026, die is samengesteld door onder meer de TU Delft, De Hypotheekshop, Stichting stimuleringsfonds volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (Svn) en WoningBouwersNL.

Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen ligt volgens WoningBouwersNL en de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) al enige tijd rond de 7.500 per kwartaal. Dat is te weinig om de woningvoorraad blijvend te vergroten. Daar komt bij dat het aantal woningen dat via transformatie en woningsplitsing wordt toegevoegd sterk is teruggelopen.

Ook de Woonalliantie trok afgelopen week aan de bel. In een oproep aan de Taskforce Versnelling Woningbouw stelt de alliantie dat de kabinetsambitie om jaarlijks 100.000 woningen bij te bouwen onhaalbaar is. Volgens de organisatie is een gezond investeringsklimaat nodig om mensen een thuis te bieden. De financiële haalbaarheid van woningbouwprojecten staat onder druk doordat dat klimaat ontbreekt.

Op papier zijn er genoeg concrete bouwplannen om de nieuwbouwproductie de komende jaren te laten groeien. Toch blijft de werkelijkheid achter, ziet Peter Boelhouwer. Als hoogleraar Woningmarkt aan de TU Delft is hij betrokken bij het opstellen van de monitor. "Er is inmiddels een enorme pijplijn aan bouwvergunningen ontstaan", zegt hij. Maar als het investeerders lastig wordt gemaakt om bouwprojecten te financieren, heeft dat gevolgen voor de sociale huur, voor de middenhuur en voor koopwoningen.

Daarnaast blijkt uit gegevens van Locatus dat de nadruk bij de woningbouw sterk op locaties in steden en kleinere woningen ligt. Kleinere, goedkopere appartementen in steden passen weliswaar goed bij de wensen en financiële mogelijkheden van jongeren en starters op de koopwoningmarkt, maar voor senioren en gezinnen zijn deze woningen minder geschikt. Daarom pleit Boelhouwer voor meer vraaggericht bouwen. Er moet wat hem betreft meer worden gekeken naar welke doorstroommogelijkheden het bouwen van een nieuwe woning oplevert en naar het effect daarvan op de totale voorraad.

Volgens Boelhouwer zijn deze obstakels niet nieuw. Het probleem is volgens hem dat er in Den Haag wordt gedacht dat het best goed gaat met de woningmarkt. "En er komen weliswaar af en toe positieve berichten naar buiten over dat er bijvoorbeeld meer huizen te koop zijn gezet, maar dat is op korte termijn gedacht."

Hij noemt naast de stijgende bouwkosten en het tekort aan arbeidskrachten ook stikstof en de netcongestie. Daarnaast steeg de gemiddelde hypotheekrente voor tien jaar vast met Nationale Hypotheekgarantie tot 4,09 procent. Vlak voor het uitbreken van de Midden-Oostenoorlog eind februari stond de rente nog op 3,7 procent.

Om het voor beleggers aantrekkelijker te maken te investeren, zijn er volgens Boelhouwer een aantal knoppen waar de politiek aan kan draaien, zoals het subsidiëren van het middensegment of het creëren van betere investeringscondities voor buitenlandse beleggers. De komende periode wordt cruciaal, denkt hij. Zonder voldoende betaalbare en financieel haalbare nieuwbouw dreigt het aanbod verder achter te blijven bij het aantal woningen waar behoefte aan is.