Woningkopers doen het iets kalmer aan, vooral als het gaat om nieuwbouwwoningen. Voor een koopwoning werd in het afgelopen kwartaal gemiddeld 485 duizend euro betaald. Dat is bijna 3 procent meer dan een jaar geleden, maar 2,7 procent minder dan een kwartaal eerder.
Dat blijkt uit cijfers van makelaarsvereniging NVM. Door onzekerheid over de onrust in het Midden-Oosten, stijgende energieprijzen, hypotheekrente en inflatie is een deel van de kandidaat-huizenkopers wat voorzichtiger, zien de makelaars.
Woningen die te koop staan trekken gemiddeld minder bezichtigingen. De gemiddelde verkooptijd liep op naar 32 dagen, twee dagen meer dan een jaar geleden.
Eind vorig jaar werd de grens van een gemiddelde verkoopprijs van 500 duizend euro nog doorbroken. Er is wel vaker een prijsdaling in het eerste kwartaal, maar die is nu groter dan gebruikelijk. ‘Dat betekent niet dat de woningmarkt ineens ontspannen is’, zegt NVM-voorzitter Lana Goudsmit-Gerssen. Er is wel sprake van ‘een rustiger marktbeeld met afvlakkende prijzen’. De vraag blijft groter dan het aanbod. De woningmarkt blijft dus krap, alleen iéts minder krap dan voorheen.
Met bijna 35 duizend transacties werden evenveel woningen verkocht als in het eerste kwartaal van vorig jaar. Dat zijn er ruim meer dan in dezelfde periodes in de drie jaar daarvoor. Ruim de helft van de woningen wordt binnen een maand verkocht, vier op de vijf woningen binnen een kwartaal. Vooral voor woningen met een minder gunstig energielabel of een ongunstiger ligging moet langer worden gewacht op een koper. Dat geldt ook voor huizen in de hogere prijsklassen, zoals vrijstaande woningen.
Overbieden is niet meer vanzelfsprekend. Maar nog steeds wordt twee derde van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Dat is wel het laagste aandeel in de laatste acht kwartalen. Het winnende bod ligt dan 3,7 procent boven de vraagprijs, een extra van zo’n 18 duizend euro.
De recente lichte prijsdaling wordt ook verklaard door de uitverkoop van huurwoningen door kleinere beleggers. Door wijzigingen in belastingtarieven en huurwetgeving daalt het rendement van deze verhuurders. Dat is een reden om te verkopen. De woning verdwijnt dan uit de verhuur, naar een koper die er zelf gaat wonen.
De voormalige beleggerswoningen brachten in het eerste kwartaal per stuk gemiddeld 388 duizend euro op, ruim een ton minder dan het algemene gemiddelde. De ‘uitpondwoningen’ zijn namelijk gemiddeld kleiner en hebben doorgaans een lager energielabel.
De NVM noemt het winterweer in het begin van het kwartaal als een andere reden voor de daling van het enthousiasme van kopers. Door sneeuw en ijzel is een aantal bezichtigingen uitgesteld. Ook de lichte stijging van de hypotheekrente kan een rol spelen, net als een afnemend consumentenvertrouwen, zeker in maart.
Het eerste kwartaal is altijd een lastige periode op de huizenmarkt. Veel verkopers, vooral in de hogere prijsklassen, wachten traditiegetrouw op de lente met het hangen van een te-koopbord aan hun gevel.
In bijna heel het land liggen de gemiddelde verkoopprijzen nog wel wat hoger dan vorig jaar. Alleen in Zuidoost-Friesland is de prijs op jaarbasis gedaald. In die regio, met Heerenveen, zijn relatief veel appartementen verkocht.
In Amsterdam liggen de verkoopprijzen op ongeveer hetzelfde niveau als een jaar geleden. De gemiddelde vraagprijs daalt in de hoofdstad al een tijdje, maar omdat er nog steeds vaak wordt overboden, blijft de opbrengst toch gelijk. In Rotterdam, Den Haag en Utrecht liggen de prijzen nog wel 2 tot 5 procent hoger dan een jaar geleden, ‘maar de trend gaat ook hier richting stabilisering van de prijzen’.
De nieuwbouwsector lijkt het goed te doen, op het eerste gezicht althans. In het eerste kwartaal kwamen er bijna achtduizend nieuwe woningen in de verkoop, 8 procent meer dan in dezelfde periode een jaar geleden. Daarmee staan er in totaal ruim achttienduizend te koop. Dat hoge aantal lijkt mooi nieuws, want Nederland streeft naar een forse uitbreiding van het aantal woningen, met honderdduizend per jaar.
De kopers waren in het eerste kwartaal echter afwachtend. Dat komt enerzijds door de lange bouwtijd en hoge overbruggingskosten (tussen koopcontract en oplevering van de woning) voor de koper. De hoge dubbele woonlasten zijn voor menigeen moeilijk te dragen. Anderzijds hikken zij aan tegen de hoge koopsommen in verhouding tot het aangeboden woonoppervlak.
De gemiddelde verkoopprijs van een nieuwbouwwoning lag in het eerste kwartaal op ongeveer 488 duizend euro. De prijs per vierkante meter steeg wel, met 6 procent op jaarbasis naar ruim 5.200 euro. De nieuw gebouwde woningen zijn namelijk steeds kleiner. Voor hetzelfde bedrag krijgen kopers dus minder waar voor hun geld.
Alles bij elkaar komt de verkoop van nieuwe projecten maar moeilijk op gang. Kleinere grondgebonden woningen, zoals huizen met een tuin, verkopen nog relatief snel. Voor bijna 60 procent daarvan wordt binnen drie maanden een handtekening gezet. Voor kleinere appartementen is dat 40 procent. Voor alle grotere woningen is het langer wachten.
De makelaars spreken van een ‘structureel probleem’ in de nieuwbouw. Niet alleen zijn huizenkopers afwachtend. De woningbouwers kampen ook nog met zaken als gecompliceerde vergunningstrajecten en lange wachttijden voor de aansluiting op het energienet.
Dat raakt het enthousiasme onder woningbouwers. Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen daalt al een paar kwartalen op rij. In het eerste kwartaal werden 5.600 woningen verkocht, duizend minder dan een jaar eerder. In de laatste tien jaar is dat aantal in het eerste kwartaal nog niet zo laag geweest, met uitzondering van 2023.
De NVM-cijfers zijn gebaseerd op de verkopen door makelaars die zijn aangesloten bij deze vereniging. Zij nemen bijna driekwart van het aantal verkopen voor hun rekening. De cijfers zijn gebaseerd op ondertekende koopcontracten. Daarmee lopen de NVM-cijfers vooruit op die van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Die zijn gebaseerd op de overdracht (vaak zo’n drie maanden later) van de woningen bij de notaris.
Geselecteerd door de redactie
Source: Volkskrant