De Wet betaalbare huur is desastreus voor huurders, aldus Jasper H. van Dijk, en moet snel worden teruggedraaid.
Anderhalf jaar na invoering houdt de huurregulering van Hugo de Jonge de gemoederen nog steeds bezig. In deze krant komen verschillende voorstanders aan het woord. Hoofdredacteur Pieter Klok stelde dat de Wet betaalbare huur noodzakelijk is om excessen op de huurmarkt te beteugelen. Chantal Zeegers, wethouder in Rotterdam, vond dat we ‘vierkant achter de Wet betaalbare huur moeten blijven staan’. En vorige week betoogde Zeno Winkels van de Woonbond dat we de wet nog niet moeten terugdraaien, want er ontbreekt nog een gedegen probleemanalyse.
Ik geef die analyse graag. Wij hebben bij het Instituut voor Publieke Economie de effecten van de Wet betaalbare huur meerdere malen onderzocht.
Over de auteur
Jasper H. van Dijk is onderzoeksleider bij het Instituut voor Publieke Economie.
Dit is een ingezonden bijdrage, die niet noodzakelijkerwijs het standpunt van de Volkskrant reflecteert. Lees hier meer over ons beleid aangaande opiniestukken.
Eerdere bijdragen in deze discussie vindt u onder aan dit artikel.
Misschien kunnen we met een simpele vraag beginnen: gaan de huren door de wet omlaag? Stel een verhuurder vraagt nu 1.400 euro voor een studentenwoning in Utrecht. Als de huurders vertrekken, moet hij zich bij nieuwe huurders aan de regulering houden. Dat kan betekenen dat hij bijvoorbeeld nog maar 900 of 1.300 euro mag vragen.
Dan heeft de verhuurder een simpele keuze: blijft hij verhuren, of verkoopt hij de woning? Als hij nog maar 900 euro mag vragen, is het duidelijk: dan verkoopt hij. Als hij weer de eerdere 1.400 euro kan vragen, blijft hij verhuren.
Dus alleen als de huur een beetje omlaag moet, naar 1.300 euro in ons geval, blijft verhuren aantrekkelijk en dalen de huren. De wet werkt, kortom, alleen als huren een beetje dalen, maar niet te veel.
Maar dat geldt niet voor alle huurwoningen. Woningen met hoge verwachte rendementen kunnen een grotere huurdaling opvangen dan woningen met lage verwachte rendementen. We moeten dus preciezer zijn. De wet werkt alleen als de huren een beetje dalen bij woningen met hoge verwachte rendementen, terwijl woningen met lage verwachte rendementen worden ontzien. De wet moet dus functioneren als een goed afgesteld precisieschot.
In de praktijk is de wet een tapijtbombardement. Ons onderzoek laat zien dat woningen met lage verwachte rendementen hard worden geraakt; soms moet de huur wel zestig procent zakken. Terwijl woningen met hoge verwachte rendementen vaak nauwelijks in huur omlaag hoeven.
Huren gaan dus niet omlaag waar ze dat eventueel kunnen. En waar ze omlaag moeten, kiezen verhuurders eieren voor hun geld en verkopen ze de woning.
Maar, zeggen tegenstanders, waarom is het erg als een verhuurder de woning verkoopt? Dan gaan er koopstarters wonen. Zij lijden onder de wooncrisis.
Het klopt dat koopstarters profiteren van de wet. Maar huurders, die nog veel meer dan koopstarters de pijn van de wooncrisis voelen, krijgen het nóg zwaarder. Stel de Utrechtse studentenwoning wordt verkocht. Een scholier die uit huis wil kan daar nu niet meer wonen en moet waarschijnlijk noodgedwongen bij de ouders op zolder blijven. Rijkere starters nemen de plek van de studenten in. Wij schatten dat deze kopers gemiddeld een 51 procent hoger inkomen hebben.
Als klap op de vuurpijl leidt de wet tot hogere huren. Als een huurwoning verkocht wordt aan de koopsector gaan er namelijk minder mensen wonen. In het Utrechtse voorbeeld: twee kopers betrekken een oude Utrechtse studentenwoning waar eerst vier studenten woonden. Het woningtekort neemt dan toe met twee. Deze extra schaarste betekent nog hogere huren.
Wij waren niet de enige die waarschuwden voor deze effecten. Het Centraal Planbureau, De Nederlandsche Bank, de Raad van State en verschillende economen stelden dat de woningmarktproblemen alleen maar groter zouden worden door de wet.
De voorspelde effecten tekenen zich nu uit. Sinds de invoering van de wet zijn er in korte tijd tienduizenden huurwoningen verkocht aan de koopsector. In 2025 waren het er in totaal 65 duizend, meer dan verhuurders opkochten in de jaren ervoor. In Amsterdam daalde het aantal studentenkamers met 27 procent.
We zijn al voorbij de vraag of de Wet betaalbare huur wel of niet werkt. We moeten een andere vraag stellen. Hoe kon de Tweede Kamer en het ministerie van Volkshuisvesting tegen alle adviezen in zo’n desastreuze wet doorvoeren?
Wilt u reageren? Stuur dan een opiniebijdrage (max 700 woorden) naar opinie@volkskrant.nl of een brief (maximaal 200 woorden) naar brieven@volkskrant.nl
Geselecteerd door de redactie
Source: Volkskrant