Woningmarkt In Nederland staan voldoende gebouwen voor woningen, maar die worden verkeerd gebruikt, zegt Reinier de Graaf. Bouwen is een verdienmodel, en dat moet anders.
Leegstaande pand boven een winkel in het centrum van Amsterdam
D66 won de verkiezingen met een grootse belofte: de woningcrisis opgelost door de bouw van tien nieuwe steden. Een aantrekkelijk perspectief — visionair, daadkrachtig, maakbaar…
Maar ook misleidend.
Reinier de Graaf is partner in het Office for Metropolitan Architecture (OMA) en auteur van het zojuist verschenen Architecture Against Architecture.
We spreken over een tekort van circa 400.000 woningen. Dat cijfer is reëel, maar vertelt niet het hele verhaal. Nederland telt ruim acht miljoen woningen, goed voor bijna een miljard vierkante meter woonoppervlak. Dat komt neer op ongeveer 55 vierkante meter per inwoner. Zelfs als je daar niets aan toevoegt, is dat internationaal gezien een royaal gemiddelde. Tel daar de miljoenen vierkante meters leegstaande kantoren, winkels, bedrijfsruimte en publiek vastgoed bij op en dat gemiddelde wordt nog royaler.
Echter, grote huizen worden bewoond door kleine huishoudens; woningen staan leeg, tijdelijk of permanent, en veel gebouwen waarin zou kunnen worden gewoond wachten op een bestemming. Het idee van een ‘woningtekort’ wordt nog wranger als je bedenkt dat er de afgelopen tien jaar zo’n 100.000 woningen zijn gesloopt.
Dit alles maakt één ding duidelijk: Nederland is geen land met te weinig gebouwde ruimte, maar een land waarin die ruimte verkeerd wordt gebruikt.
Een ongemakkelijke constatering. Als er ruimte genoeg is, waarom denken we dan toch steeds in termen van ‘bouwen, bouwen, bouwen’, zelfs in een tijd van ecologische grenzen? Waarom wordt de woonvoorraad niet op grote schaal herverdeeld? Waarom slopen we ondanks tekorten? En waarom worden andere gebouwen zo gemakkelijk ‘ongeschikt’ bevonden om in te wonen?
Wonen vraagt licht, lucht, toegang, en een zekere mate van privacy. De technisch-functionele eisen zijn bescheiden. In vrijwel elk gebouw kan worden gewoond: kantoren, scholen, fabrieken, zelfs parkeergarages. De architectuurgeschiedenis kent talloze voorbeelden.
Toch wordt dat onmogelijk gemaakt voor een groot deel van de gebouwde omgeving. Bestemmingsplannen, parkeernormen, eigendomsstructuren, rendements-modellen; ze definiëren wat kan, en vooral wat niet kan. Toekomstplannen worden niet bepaald door het potentieel van onze gebouwenvoorraad, maar door systemen die zelden zelf ter discussie staan.
Wat als we dat uitgangspunt omdraaien? Wat als we niet de bouwopgave, maar het systeem onder de loep nemen?
Bouwen is een verdienmodel. Behalve een onderkomen voor mensen zijn gebouwen dragers van kapitaal. Die twee rollen staan vaak haaks op elkaar. In de eerste is leegstand een probleem, in de tweede niet. Een gebouw kan in waarde stijgen zonder gebruikt te worden. Hetzelfde geldt voor sloop. Een bestaand gebouw kan technisch voldoen, maar economisch ‘onderpresteren’ en daarom noodgedwongen plaats moeten maken voor iets lucratievers. Nieuwbouw is een middel om kapitaal maximaal te laten renderen – via verdichting, hogere huuropbrengsten en stijgende grondwaarden. En zo ontstaat de paradox van deze tijd: bouwen terwijl er ruimte leegstaat, slopen terwijl er een tekort is.
Deze paradox doet zich overal ter wereld gelden. Tussen 2010 en 2017 bouwde Frankrijk gemiddeld 370.000 woningen per jaar. Er staan ondertussen 3,1 miljoen woningen leeg en in de laatste vijf jaar zijn 54.000 woningen gesloopt. Duitsland wil jaarlijks 400.000 woningen bouwen, terwijl er bijna 2 miljoen leegstaan en er sinds de val van de muur meer dan 300.000 zijn gesloopt. Italië bouwt jaarlijks 60.000 woningen, terwijl er 10 miljoen leegstaan – één op de drie. Het totale aantal leegstaande appartementen in China zou voldoende zijn om meer dan een miljard mensen te huisvesten. Zelfs het Afrikaanse continent is inmiddels bezaaid met leegstaande new towns.
Het ‘wegbouwen’ van tekorten heeft grote ecologische gevolgen. De bouwsector is verantwoordelijk voor ongeveer de helft van alle grondstofwinning wereldwijd en 16 procent van het wereldwijde waterverbruik. Gebouwen zijn goed voor circa 40 procent van de CO₂-uitstoot en een derde van het energieverbruik. Sloop produceert een derde van al het afval wereldwijd.
Tegelijkertijd blijkt de veronderstelling dat meer bouwen leidt tot lagere prijzen steeds minder houdbaar. Onze generatie architecten heeft meer gebouwd dan welke andere, maar een betaalbaar huis is voor steeds minder mensen een bereikbaar ideaal. Prijzen stijgen sneller dan inkomens. Wat we een woningcrisis zijn gaan noemen is niet een tekort aan ruimte, maar aan betaalbare ruimte. Zolang we dat onderscheid niet maken, blijven we steken in dezelfde vicieuze cirkel: we bouwen om een woningcrisis het hoofd te bieden, maar ook nieuwe woningen blijken onbetaalbaar, waardoor we nog meer gaan bouwen.
Wat gebeurt er als we daarmee stoppen? Wat als we tijdelijk afzien van bijbouwen?
Een beetje bouwen, een beetje reguleren, een beetje subsidiëren – het huidige beleid stelt niets echt ter discussie. Niet de huiseigenaar die slapend rijk wordt. Niet de belegger die woningen als spreadsheet beheert. Niet de staat die prijsstijgingen subsidieert en vervolgens de gevolgen probeert te dempen.
Een bouwstop zal de werking van het systeem ondubbelzinnig blootleggen. Het zal aantonen dat ‘bouwen, bouwen, bouwen’ terwijl miljoenen vierkante meters leegstaan geen onvermijdelijke conclusie is, maar een keuze – niet om meer mensen van een huis te voorzien, maar om wonen te behandelen als financieel product.
Wonen is geen markt; het is een basisinfrastructuur. De echte oplossing zit niet in nieuwe aantallen, maar in wetgeving die een andere omgang met het bestaande forceert. Een woning die leegstaat is geen bezit, maar een overtreding; een te groot huis is geen recht, maar een vorm van verspilling die gecorrigeerd mag worden; fiscale voordelen horen niet bij bezit, maar bij gebruik.
Stop met slopen, en bouwen zal minder noodzakelijk blijken dan gedacht; stop met bouwen, en het huidige systeem gaat onvermijdelijk op de schop.
Economieredacteuren nemen je mee in de discussies die zij op de redactie voeren over actuele ontwikkelingen