Beleggingsfonds Rumoer in de vastgoedwereld. Vesteda, de grootste woningbezitter van Nederland, koerst af op gedwongen verkoop van duizenden huurwoningen in de Randstad. En dat terwijl het fonds eigenlijk hartstikke goed boert.
De Montevideo-toren in Rotterdam (midden), een wooncomplex met onder meer huurwoningen van Vesteda.
Beleggers in het vastgoedfonds van Vesteda, de grootste woningverhuurder van Nederland, verdringen zich voor de uitgang. Het fonds is in problemen gekomen, ten dele door zijn eigen succes. Vesteda is financieel kerngezond, heeft relatief weinig schulden en zag de waarde van zijn woningen de afgelopen jaren razendsnel groeien. Vrijdag maakte Vesteda nog een winst van 821 miljoen euro bekend.
Maar doordat verzekeraars en pensioenfondsen allemaal tegelijkertijd hun investering terugvragen, dreigt de vastgoedreus toch in geldnood te komen. Het beleggingsfonds zal duizenden woningen moeten verkopen, wil het aan die betaalverplichtingen voldoen. Er wordt daarom koortsachtig onderhandeld. Deze week kreeg Vesteda extra tijd van zijn investeerders om hun terug te betalen, maar daarmee is het probleem nog niet weg. Vrijwel alle deelnemers in het fonds willen uitstappen, waardoor Vesteda meer dan 4 miljard euro moet ophoesten.
Vesteda bezit en verhuurt 28.000 woningen, voornamelijk in de Randstad. De verhuurder zegt zich te richten op het „middensegment” van de markt. Daarbij hoort een maandhuur tussen de 932 en 1.228 euro – alles daarboven valt in de vrije sector waar minder strenge huurregels gelden. Vesteda verhuurt echter ook veel woningen in het duurste segment: zijn huurders betalen gemiddeld ruim 1.250 euro per maand.
De huurwoningen van Vesteda bevinden zich voornamelijk in woontorens en appartementenflats. De bijna vijfhonderd wooncomplexen van Vesteda heeft het fonds zelf laten bouwen of aangekocht, Vesteda beheert de panden zelf. In de overspannen huizenmarkt stegen de huurinkomsten en de waarde van Vesteda’s woningen de afgelopen zeven jaar gestaag.
Vesteda streeft ernaar om niet te veel schulden te maken. Meer dan 70 procent van de huizen is gefinancierd met ‘eigen vermogen’: dat is kapitaal dat verzekeraars en pensioenfondsen als deelnemers in het fonds stortten. Vesteda is rijk met een eigen vermogen van 7,8 miljard euro, op een totale woningmarktportefeuille van 10,6 miljard euro.
Zoals bij elke belegging willen investeerders de mogelijkheid hebben om eruit te stappen. Maar voor vastgoedfondsen is zomaar uitbetalen lastig; wanneer je geld vastzit in langdurige bezittingen als woningen kun je niet op elk gewenst moment uitkeren. Daarvoor moet je de woning eerst verkopen en er staat niet altijd per direct een nieuwe koper klaar. Hoe dat mis kan gaan, bleek in 1990 bij vastgoedfonds Rodamco. Particuliere beleggers hadden de garantie gekregen dat zij hun aandelen te allen tijde aan Rodamco konden terugverkopen. Maar toen iedereen tegelijk wilde uitstappen vanwege een inzakkende huizenmarkt, kon het beleggingsfonds zijn belofte niet waarmaken.
Vesteda heeft dit soort toestanden willen voorkomen door beleggers slechts eenmaal in de zeven jaar de mogelijkheid te geven hun geld volledig terug te vragen. Het fonds van Vesteda werkt niet als een reuzenrad, waar je telkens in- en uit kan stappen, maar eerder als een zweefmolen. Eens in de zeven jaar staat de molen stil en kan iedereen eruit. Dat moment is nu aangebroken.
Verzekeraars en pensioenfondsen hebben de afgelopen jaren fantastisch geboerd maar zien slechtere perspectieven voor hun vastgoedbelegging. Belastingverhogingen en huurregulering vreten aan twee kanten de verwachte rendementen weg. Nu het enige moment om uit te stappen is aangebroken bij Vesteda, willen de beleggers dat ook.
Daar is het mee te vergelijken: iedere bank, hoe gezond ook, is morgen failliet als alle spaarders tegelijk hun geld opvragen. Bij Vesteda stroomden begin dit jaar de verzoeken van verzekeraars en pensioenfondsen binnen om hun geld terug te krijgen. Vrijwel alle deelnemers in het fonds kwamen met die wens, waardoor Vesteda 4,1 miljard euro zou moeten uitkeren.
Omdat de kans klein is dat zich nieuwe financiers aandienen, lijkt er weinig anders op te zitten dan enorm veel woningen van de hand te doen. Vesteda probeert zijn financiers uit alle macht over te halen om minder gretig te cashen. Donderdag stemden geldschieters op de jaarvergadering van Vesteda ermee in dat het fonds niet drie maar vijf jaar de tijd krijgt om de miljarden terug te betalen. Daarmee heeft Vesteda iets meer lucht gekregen.
De afgelopen jaren hebben opeenvolgende kabinetten een stortvloed aan nieuwe regels losgelaten op de woningmarkt. Dit volgt na een periode waarin veel regulering juist was geschrapt. Na de kredietcrisis stokte de nieuwbouw, waarop toenmalig woonminister Stef Blok (VVD) vanaf 2012 commerciële woningbeleggers uit binnen- en buitenland vrij spel gaf op de Nederlandse woningmarkt. Beleggers die in de vastgelopen huurmarkt doken, incasseerden enorme huuropbrengsten terwijl de onderliggende waarde van hun vastgoed explodeerde.
Dit gaf woningbeleggers een slecht imago. De overtuiging dat beleggers te veel woningen voor gewone burgers wegkapen en dat starters moeilijk aan een huis kunnen komen, leidde tot een sterke roep om maatregelen. Er kwam een hogere vermogensbelasting op vastgoed (box 3), een hogere overdrachtsbelasting voor beleggers, gemeentelijke zelfbewoningsplicht en de Wet betaalbare huur – die laatste stelt een huurplafond in voor middenhuurwoningen. Ook het regime voor fiscale beleggingsinstellingen werd de laatste jaren versoberd. Commerciële vastgoedfondsen in binnen- en buitenland zijn sinds dit jaar niet langer vrijgesteld voor de vennootschapsbelasting.
De vraag is wie er in Den Haag nog oog had voor het totaalbeeld. Diverse ministeries kwamen met afzonderlijke regels die alle vormen van beleggen in vastgoed ontmoedigden. Aan deze stapeling van maatregelen tillen professionele beleggers misschien niet eens het zwaarst. Zij zien beleid dat alle kanten opvliegt. Als er een ding slecht is voor het investeringsklimaat is het een onvoorspelbare overheid. Eén voorbeeld: de overdrachtsbelasting voor beleggers ging de laatste vijf jaar van 6 procent naar 8 procent naar 10,4 procent, en is begin dit jaar weer verlaagd naar 8 procent.
Jazeker. Het beleggingsfonds heeft zichzelf in de hoek geschilderd. De clausule die investeringen voor zeven jaar vastzet, manifesteert zich nu als een self fulfilling prophecy. Dit is hét moment om uit te stappen. Wie blijft zitten, neemt het risico zeven jaar niet of nauwelijks bij zijn geld te kunnen. Daar komt nog eens bij dat Vesteda leningen aanging die Vesteda verplicht tot vervroegde aflossing mocht het fonds veel woningen verkopen. Zo kan een kettingreactie ontstaan: doordat de ene helft van de financiers zijn geld terug kan vragen, kunnen andere geldschieters dat straks ook.
Het beleggingsfonds was zich wel degelijk bewust van de risico’s die de lock-up van zeven jaar gaf. De raad van commissarissen, die toezicht houdt op het bestuur, waarschuwde vorig jaar dat de financieringsstructuur om „modernisering” vroeg. De directie van Vesteda voerde al enkele aanpassingen door, maar die voorkwamen niet de fundamentele problemen die nu spelen. Aan deze hele kwestie werd jarenlang geen aandacht besteed in de jaarverslagen van Vesteda. Vorig jaar noemde het fonds pas voor het eerst de zevenjaarsperiode die de woningverhuurder nu in acute problemen heeft gebracht.
Zolang er geen onderhoud nodig is en de huur netjes elke maand wordt overgemaakt, merkt de huurder in principe weinig van een nieuwe huisbaas. Vrijwel alle huurders bij Vesteda hebben een huurcontract voor onbepaalde tijd. Dat houdt in dat de volgende eigenaar van een Vesteda-complex niet alleen de huurwoningen overneemt, maar ook de huurders erbij krijgt en de contracten (met huurbescherming) moet respecteren.
Hoewel huurders zeker niet altijd tevreden zijn over Vesteda, geldt het als een professionele commerciële verhuurder die zijn panden doorgaans goed onderhoudt. Maar wat er gebeurt als een complex in handen komt van private equity of partijen die de woningen zo snel mogelijk willen doorverkopen, moet nog blijken.
„Een huurwoning ‘uitponden’, op de markt brengen als koopwoning, levert op dit moment veel geld op”, zo zegt Marc Francke, hoogleraar Real Estate Analytics aan de Universiteit van Amsterdam. Alleen kan dat pas als de huurder vertrokken is. Partijen die wat minder netjes te werk gaan, kunnen zittende huurders ‘aanmoedigen’ om te verhuizen. Bijvoorbeeld door minder onderhoud uit te voeren of de huurwoning op andere manieren onaantrekkelijk te maken. Dat zijn hele langdurige en vaak niet erg prettige trajecten voor huurders.”
Economieredacteuren nemen je mee in de discussies die zij op de redactie voeren over actuele ontwikkelingen