Voor een koopwoning wordt voor het eerst gemiddeld meer dan een half miljoen euro betaald. De gemiddelde verkoopprijs is in tien jaar ruim verdubbeld. Toch koelt de woningmarkt licht af, stelt makelaarsvereniging NVM.
In het laatste kwartaal van het afgelopen jaar was de verkoopprijs van een bestaande woning bij NVM-makelaars gemiddeld 502.496 euro. Dat is 2,8 procent meer dan in het derde kwartaal van 2025 en 3,9 procent meer dan een jaar eerder.
Toch lijkt de grootste gekte voorbij, aldus de makelaars. De prijsstijging verloopt steeds langzamer. De NVM verwacht dat de prijsstijging dit jaar nog zal doorgaan, maar opnieuw lager zal zijn dan in voorgaande jaren. De gemiddelde prijs kan zo langer ‘net boven de 5 ton blijven hangen’.
Deze prijsstijging ligt niet ver van de algemene consumenteninflatie. De NVM spreekt van ‘minder hectiek, minder overbiedingen en meer ruimte voor bezichtigingen en afweging’.
Hoe kan een recordprijs samengaan met een kalmere woningmarkt? De NVM wijst naar het grotere aanbod. Bijna vijftigduizend woningen werden de afgelopen drie maanden te koop gezet. En dat zijn lang niet allemaal voormalige huurwoningen, die te koop zijn gezet door particuliere beleggers. Van alle verkochte woningen was 15 procent zo’n voormalige huurwoning. Beleggers verkopen veel woningen door de ingestelde maxima voor middenhuur en opgelopen belastingen.
Ook hebben huiseigenaren volgens de makelaars ‘veel vertrouwen’ in de woningmarkt. Dat jaagt het aantal verhuizingen aan. Huiseigenaren denken niet alleen een goede volgende woning te kunnen bemachtigen, maar voor hun huidige woning ook een hoge prijs te krijgen.
In het vierde kwartaal van 2025 werden zo bijna 48 duizend woningen verkocht. In de laatste dertig jaar werden er alleen eind 2016 in een kwartaal meer woningen verkocht.
Een koper hoeft niet overal in Nederland demi-miljonair (althans wat betreft het aangaan van een hypotheeklening) te zijn om een huis te bemachtigen. In 173 gemeenten is de gemiddelde verkoopprijs inmiddels weliswaar boven de 5 ton, in 149 gemeenten ligt de prijs nog daaronder. In twintig gemeenten heeft de NVM te weinig woningen verkocht om iets zinnigs te kunnen zeggen over de doorsnee verkoopprijs.
Voor een appartement werd gemiddeld 405 duizend euro betaald. Voor een tussenwoning was dat 467 duizend euro. Een hoekwoning bracht gemiddeld 498 duizend euro op.
De hoogste gemiddelde verkoopprijzen zijn te vinden in Bloemendaal, Blaricum en Laren, waar de gemiddelde transactieprijs afgelopen kwartaal boven de 1 miljoen euro uitkwam. De vijf gemeenten met de laagste gemiddelde verkoopprijzen afgelopen kwartaal liggen in Limburg, Zeeland en Groningen. In Heerlen, Kerkrade en Pekela lag de gemiddelde verkoopprijs afgelopen kwartaal onder de 3 ton.
Overbieden is nog steeds de norm. Al bijna twee jaar worden zeven van de tien woningen verkocht boven de vraagprijs. Gemiddeld wordt er bijna 5 procent overboden. Vooral in het lagere prijssegment overtreft de koper vaak de vraagprijs. Dat geldt in het bijzonder voor ‘goede’ woningen, zeker als die ‘instapklaar’ zijn. Voor woningen van mindere kwaliteit wordt minder vaak overboden. Dat geldt ook voor het aanbod in de hogere prijsklassen. Bij vrijstaande woningen ligt de uiteindelijke verkoopprijs gemiddeld maar 0,4 procent boven de vraagprijs.
Bieden boven de vraagprijs is lang niet altijd nodig, waarschuwen de makelaars. Behalve kwaliteit speelt ook de plek een belangrijke rol. Niet overal in Nederland wordt zo vaak overboden.
Potentiële kopers proberen behalve door overbieden ook op andere manieren hun bod aantrekkelijk te maken voor de verkopers. Van de woningen wordt 40 procent gekocht zonder voorbehoud van financiering en 55 procent zonder bouwkundige keuring. Zo’n keuring is bedoeld om verborgen gebreken aan het licht te brengen. Door het afzien van deze controle proberen kandidaat-kopers hun concurrenten de loef af te steken.
Wie een huis te koop zet, verkoopt dat waarschijnlijk nog steeds ‘historisch snel’. Gemiddeld is een woning 28 dagen op de markt. Maar het aantal bezichtigingen en biedingen daalt. Een tekoopbord aan de gevel leidde in het afgelopen kwartaal tot gemiddeld 7,5 bezichtigingen en 2,8 biedingen. De NVM spreekt nog steeds van een ‘zeer krappe woningmarkt’, met veel vraag tegenover te weinig aanbod.
Starters - mensen die voor het eerst een huis kochten - konden in de afgelopen drie maanden vaker toeslaan. Vijf jaar geleden namen zij 43 procent van de aankopen voor hun rekening, inmiddels is dat 47 procent. Zij profiteren van het wegvallen van beleggers, die vaak op dezelfde woningen aasden. Ook kunnen kopers onder de 35 jaar sinds 2021 eenmalig een vrijstelling krijgen van de overdrachtsbelasting. Andere kopers betalen wel een opslag van 2 procent op de verkoopprijs. Het gaat echter om een relatief gefortuneerde groep. De aankoop lukt vaak alleen met financiële hulp van familie.
Wat betreft de nieuwbouw van woningen is het beeld onverminderd zorgwekkend. Het laatste kwartaal werden via NVM-makelaars nog geen 6 duizend nieuwbouwwoningen verkocht. Ondanks alle bouwbeloften vanuit het kabinet, is dat het laagste aantal in twee jaar tijd. In heel 2025 zijn ruim 27 duizend nieuwbouwwoningen verkocht, een vergelijkbaar aantal als een jaar eerder. In de ‘piekjaren’ 2020 en 2021 werden jaarlijks circa 32 duizend nieuwe woningen verkocht. Ook het aantal verleende bouwvergunningen is nog steeds relatief laag.
Wel werden vorig jaar bijna 34 duizend nieuwe woningen op de markt gebracht, iets meer dan in de vier voorgaande jaren. Dat gebeurde vooral in de stedelijke gebieden, waarbij het vaak ging om (kleinere) appartementen. In de regio Groot-Amsterdam werden de meeste (bijna 3.500) nieuwbouwaanmeldingen gedaan. Utrecht en Groot-Rijnmond volgen met circa 3.000 aanmeldingen.
De gemiddelde verkoopprijs van een nieuwbouwwoning was 494 duizend euro, 5 procent meer dan een jaar eerder. Omdat het vaker gaat om kleinere woningen, stijgt de gemiddelde prijs per vierkante meter. Die kwam uit op 5.080 euro, een stijging van 8,5 procent op jaarbasis. Een nieuwbouwkoper krijgt dus steeds minder woonruimte voor zijn geld.
Het toegenomen aanbod van bestaande woningen kan daarbij een rol spelen, menen de makelaars. Kopers kiezen eerder voor een (snel beschikbare) bestaande woning, dan voor een nieuwbouwwoning waarop ze lang moeten wachten. Ook de betaalbaarheid van nieuwbouwwoningen kan een rol spelen. Stijgende bouwprijzen (circa 29 procent in vijf jaar) maken de woningen duurder en daarmee voor meer kopers onbereikbaar. Ook door hogere duurzaamheidseisen en lange bouwprocedures lopen de prijzen volgens de NVM op. Dit zet ‘een duidelijke rem’ op de nieuwbouwmarkt.
Geselecteerd door de redactie
Source: Volkskrant